文◎許啟龍律師、張雅蘋律師

問題：陳先生因工作在外租房，與房東小玲約定承租套房，租期為期一年（自民國（下同）110年1月1日至110年12月31日止），每月租金台幣（下同）一萬元，每月1日給付當月租金給房東小玲，簽訂租賃契約時要給付三個月租金的押租金共三萬元給房東小玲。陳先生在110年6月至8月遲繳租金共三萬元，他能否主張從押金三萬元裡扣抵？陳先生欠繳租金達二個月，房東小玲是否能終止租賃關係？她是否須返還押金給陳先生？

解析：

一、押租金契約之性質：
　　(一)押租金（又稱押租或押金，下稱押金）常見於「租賃契約」成立時，承租人與出租人間另成立一「押租金契約」，房客支付押租金用以擔保租金支付為目的，押金數額為一至二個月租金數額。押金在租賃關係結束，如承租人未有欠租或違約情事，房東應無條件將押金返還予房客。

　　(二)我國《民法》債編各論雖訂有租賃專節，但並無明文規定押金之定義及規範，僅有在《土地法》第98條規定「以現金為租賃之擔保者」之保證金規定，是由司法實務肯認並對於押租金契約之定義並闡釋相關權利義務關係：「所謂押租金契約，係指租賃契約成立時，以擔保承租人之租金債務或損害賠償責任為目的，由承租人或第三人交付出租人金錢或其他代替物之擔保契約（最高法院51年台上字第2858號、同院65年台上字第156號判例參照）；則租賃契約消滅時，如無欠租或其他損害賠償責任發生，出租人自應返還其所收受之押租金。」，臺灣高等法院高雄分院104年度重上更𥕛字第3號判決參照。

二、押租金契約之明文化及司法實務見解：

　　(一)106年12月27日公布之《租賃住宅市場發展及管理條例》（下稱本條例）對於押租金契約明文規定押金定義、收取上限、返還義務、得扣除情形等則有所規範：
　　1.本條例第3條第13款明文定義押金：「押金：指承租人為擔保租賃住宅之損害賠償行為及處理遺留物責任，預為支付之金錢。」，押金定義未明文規定前，實務見解認為押金是擔保租金債務及損害賠償責任，積欠租金可以擔保金抵償；明文化後，押金是為擔保損害賠償責任及處理遺留物責任。

　　2.本條例第7條規定押金總額上限及租賃契約消滅後的返還義務：「押金之金額，不得逾二個月之租金總額。出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。」。

　　3.本條例第12條規定，租賃物點交後，出租人處理承租人遺留物的處理費用得由押金扣除：「Ⅰ.租賃契約消滅時，租賃住宅之返還，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。Ⅱ.前項點交後尚有遺留物，除租賃當事人另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，其所需處理費用，得由押金扣除，不足者，出租人得請求承租人給付。」。

　　4.本條例第30條規定包租業轉租租賃住宅後，出租人提前終止租賃契約者，包租業應協調退還押金及處理其他事務。本條例第38條第1項第3款並有規定，如違反第30條第1項規定，未退還押金者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣六千元至三萬元以下之罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，按次處罰。

　　5.本條例第32條第1項第6款規定，租賃住宅服務業對於「退還租金、押金證明」文件，應指派專任租賃住宅管理人員簽章。

　　(二)又司法實務認定：「再按租賃住宅市場發展及管理條例第7條規定，押金之金額，不得逾二個月之租金總額。出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。依上開規定，押租金於租賃期間僅當其交付之數額『超過』二個月租金之總額部分，可以抵付租金」，臺灣桃園地方法院民事簡易判決108年度壢簡字第125號、臺北地方法院107年度北簡字第11142號判決意旨可資參照。

三、案例解析：

　　(一)在未明文化前，依《土地法》第100條規定，承租人積欠租金是先以擔保金抵償，仍積欠達二個月以上的租金才能終止契約。

　　(二)依《租賃住宅市場發展及管理條例》規定及前開判決意旨，本案例承租人陳先生不得主張以三個月押租金先行扣抵租金，只有在超過兩個月租金額之部分，方得主張抵付租金。故陳先生只能夠在房東阿玲超收的押租金一萬元範圍內（押租金上限是二個月租金總額二萬元），扣抵110年6月份一個月一萬元的租金。

　　(三)陳先生積欠未付的110年7、8月的租金不能以押金扣抵，房東阿玲如欲終止契約，應先定期催告陳先生給付租金，陳先生收到通知後仍拒不繳納，房東阿玲就可以依《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條第1項第2款規定提前終止租約，並依同條例第10條第2項第1款規定於終止前三十日以書面通知陳先生終止租賃契約。又因陳先生欠繳二個月租金，是租賃契約所生之債務，房東小玲依《租賃住宅市場發展及管理條例》第7條第2項規定，可以押金抵充積欠租金二萬元，無庸返還押租金予陳先生。（本文作者許啟龍律師為永然聯合法律事務所桃園所主任律師、張雅蘋律師為永然聯合法律事務所桃園所執業律師）