文◎張雅蘋律師
Q:
甲名下有一筆111號土地，乙建設公司有意在111號土地興建地下二層（停車場）、地上十層之大樓，推出建案出售予消費者，乙公司即與甲商談合作開發，雙方成立合建契約，約定乙公司出資興建大樓完成後，二到四樓房屋及地下停車場十個停車位由甲取得，作為其提供土地之代價，其餘歸由乙公司取得，甲、乙公司並無約定將來建案房地之銷售模式。乙公司可有與地主建立何種合建模式？若乙公司預計以房屋預售之方式為銷售，乙公司應與地主達成何種協議，始能以地主甲之名義，與消費者簽訂房屋、土地預定買賣契約書？
A:
一、合建行為係土地所有權人（下稱地主）提供其自有土地，出具土地使用同意書由建設公司（下稱建商）興建房屋之合作機制模式，地主並無賣斷土地所有權予建商，是我國在不動產開發實務中常見之開發模式。
二、合建模式：在合建模式之下，依地主與建商間合建契約約定之合作方式、目的及需求、約定內容條件的不同，而有許多模式進行，基本可區別成「合建分屋」、「合建分售」及「合建分成」等三種型態模式，以下三種合建模式之定義介紹：
(一)合建分屋：係指建商提供資金，自行或委託營造廠商於地主所提供之土地上建屋，雙方於興建完成後依約定比例或樓層分配房屋及應計之土地持分，並得個別出售其所分得之房屋與土地。即相當於建商以其所建房屋之一部分，向地主換取其分得房屋之土地持分。
(二)合建分售：係指地主與建商簽訂契約，由地主提供土地予建商興建房屋，雙方依約定之銷售收益分配比例，各自出售其土地與房屋。即建商出售房屋時，地主配合出售該房屋之持分土地，由地主與建商分別以其各自之名義與購買者簽訂土地與房屋買賣契約書，並個別向購買戶收取土地款與房屋款。
(三)合建分成：係指地主同意提供土地，由建商出資合作興建房屋，雙方以共同名義或委由建商之名義，與承購者簽訂房屋及土地買賣合約，於房屋興建完成後，地主之土地與建商所建之房屋應按比例併同移轉給購買者，其出售房地之價金則依雙方約定之比例分配。
三、區別實益：
(一)合建契約明定合作模式，會衍生不同的契約定性、稅捐規劃、締約主體之不同等效果，有助於地主與建商間權利義務的分配、合建關係中與第三人發生爭議時定其責任之釐清。
(二)此三種型態模式均是由地主出地、建商規劃興建之合建行為，差別在於房屋興建完成後，後續如何進行銷售、分回房屋與分潤之結算差異，分配標的為「房屋」或「出售之價金」，以及是否「共同出售」房屋及土地之不同。
(三)最高法院108年台上字第2567號刑事判決就此三種合建模式型態，更進一步指出三種合建之最大區別：「『合建分屋』與『合建分售』、『合建分成』最大區別，在於「合建分屋」其契約僅界定地主與建商間權利義務關係，除非另有約定，地主原則上與買受人不發生契約關係，而『合建分售』或『合建分成』則地主會以出賣人身分與買受人簽訂買賣合約。且若採『合建分屋』方式，地主僅於建案全部完工或與僅進行部分工程而與建商約定條件成就時，始會將土地所有權移轉予建商或其指定第三人。地主自無於建案尚未完工或與建商約定條件尚未成就時，即賦予其必須配合建商以自己名義與買受人簽訂房地買賣契約之義務或慣例存在。」
四、本案地主甲與乙建商約定全建案房屋興建完成後，二到四樓房屋及地下停車場十個停車位分配由地主甲取得，作為其提供土地之代價，其餘歸由建商乙公司取得，此合建模式為「合建分屋」。合建分屋模式下，雙方當事人於合建案結案時是分配房屋，並無於合契約內約定房地之銷售是由建商自為銷售或委託銷售條款，建商乙公司並無在建案尚未完成興建分配前，即行銷售建案房屋及111號土地持分與消費者之權利。乙公司在建案未興建完成，尚未分配房地前，未得地主甲之同意，當無得自行銷售建案房地予消費者。是若乙公司要先預售該公司分配的房屋及房屋與地主相互移轉之土地持份，應於合建契約中予以明訂，否則乙公司是無權以地主名義與承購戶簽訂契約，恐亦涉犯刑法偽造文書印文罪章之犯嫌。
五、最後，地主與建商討論合建契約之過程中，多存在資訊不對稱之交易風險，對於專業、複雜的合建契約書多有疑慮、不安全感，委由專業人士協助處理，亦是土地活化之重要關鍵，有助於不動產開發業務之發展，共好共榮。（本文作者張雅蘋律師為永然聯合法律事務所桃園所執業律師）
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