文◎李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問

　　在我國不動產的法令中，《土地法》有「預告登記」的設計，這是一種「限制登記」，其也可以做為一種保護民眾不動產安全的「預警制度」。然而，水能載舟亦能覆舟，在近年屢見不鮮的不動產詐騙案中，「預告登記」竟然也成為詐騙集團用來鎖死被害人不動產資產的手段。

　　正所謂「工具無善惡，端看使用者之初心」。本文將探討不動產「預告登記」的法律效力、常見應用，它目前如何淪為詐騙利用的工具？

預告登記的效力　為產權上鎖

　　根據《土地法》第79-1條規定，一旦不動產辦理了預告登記，在正式塗銷之前，所有權人若對該不動產做出任何妨礙其所保全之請求權的處分，例如私下轉賣、贈與，或設定抵押權給第三人，該處分如對所登記的請求權有妨礙者，在法律上即屬「無效」。

　　簡單的說，預告登記就像是幫所有權人的產權上了一把安全鎖，只有持有鑰匙的人，亦即受保障有土地權利移轉等請求權之登記名義人同意解鎖，所有人才能對該不動產進行下一步處分。

　　唯一的例外是此登記無法對抗公權力，也就是預告登記只能防範私人間買賣、處分或設定負擔，無法對抗法院判決、強制執行、或政府徵收等公權力作為（《土地法》第79條之1第3項）。

預告登記常見應用場景

　　預告登記可以做為各種產權的保障，常見四大場景如下：

　　（一）、父母贈與不動產給子女：父母將房子過戶給子女，但擔心子女私自將房產變賣、拿去地下錢莊抵押，或因社會經驗不足而遭詐騙。此時便會在所有權移轉，同時辦理「預告登記」，確保未來任何產權變動都必須經過預告登記人即父母的同意。

　　（二）、民間借貸擔保：債務人以不動產作為借款擔保時，債權人為了防止債務人在還清款項前私自將房子賣掉，會要求辦理「預告登記」以保障債權。

　　（三）、出資與登記人不同：出資買房的人因特定事由，如購房資格、節稅規劃等，暫時將房子借用他人名義登記，為了防止登記名義人（出名人）見財起意、私自變賣不動產，出資人（借名人）會透過「預告登記」來保護產權。

　　（四）、買賣過戶過渡期的保障：買方支付了大筆自備款，但在等待正式過戶的空窗期中，為了預防惡質賣家「一屋二賣」買方常會要求在此期間申辦預告登記。

預告登記的申請程序

　　根據《土地登記規則》第26條之共同申請原則，「土地登記，除本規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之」，因此，「預告登記」原則上必須由請求權人（權利人）與所有權人（義務人）雙方親自攜帶證件或委託地政士協助辦理。無論是上述的父母贈與、民間借貸還是借名登記，都必須在雙方達成共識的前提下才能啟動。

詐團如何運用預告登記

　　預告登記能防詐，但也可能成為詐團運用的詐騙手段，它雖能像保險一樣限制產權變動，卻也常被不肖人士利用資訊落差，用來「套牢」被害人的不動產。

　　常見的手法如：地下錢莊在提供小額借款時，除了扣留借款人的所有權狀，還會要求辦理不動產的預告登記。此舉一出，所有權人便無法再將不動產抵押給銀行。未來一旦面臨更大的資金缺口，往往只能任由地下錢莊利滾利、予取予求，最終導致不動產徹底淪陷，難以保全。

借款請循正當管道與保障途徑

　　為預防不動產落入不肖之徒手中，民眾若借款需求時，請務必依循政府核准的借款管道，以保障自身權益。動產借款時，可挑選公營的動產質借處，或信譽良好的當鋪，以不動產借款時，建議仍以政府核准設立的銀行、農會、信用合作社、保險公司為首選，且若有相關不動產設定需變更時，務須諮詢「專業可信賴負責的地政士」，付出些許專業顧問或委任報酬引進專家權益把關，才是預防未來動輒百萬、千萬財產損失的最佳護身符。

文章連結：預防不動產詐騙的雙面刃　談不動產預告登記