文◎李廷鈞地政士

　　近幾個月來，整個台灣不動產市場的氛圍可說相當緊張。在永然地政團隊的第一線實務中，幾乎我每天接到的諮詢電話，幾乎都圍繞著兩個字──「房貸」。

　　目前市場最關注的兩項議題，一是中央銀行第七波選擇性信用管制至今仍未鬆綁，許多民眾面臨貸款成數下降、寬限期取消等問題；另一項則是即將於2026年7月底屆期的新青安貸款。財政部目前正研議後續政策方向，外界普遍稱為「新青安2.0」，惟相關內容截至目前仍待行政院及主管機關正式拍板定案。

　　當央行信用管制持續實施，加上青年購屋政策可能調整，整體房市的貸款環境已與過去大不相同。過去仰賴高槓桿購屋、認為房貸容易取得的時代，已逐漸成為過去式。今天，我想從第一線地政士及財經法律實務的角度，為準備置產、換屋，尤其是「名下已有住宅」的朋友，解析目前房貸制度的重要變化，以及交易前應注意的自保重點。

一、重新認識「名下有屋」對貸款的影響

　　在第七波選擇性信用管制實施後，民眾最大的誤解，就是對於「首購」及「名下有屋」的認定。實務上經常有客戶詢問：「李代書，我名下有一間房子，但是貸款早就還清了，現在再買房算首購嗎？」或是：「我只是跟兄弟姊妹共同繼承老家的部分持分，這樣也算有房嗎？」原則上，只要名下具有建物所有權，即可能被銀行認定為「名下有屋」。不過，共同繼承等特殊情形，目前已有部分例外規定，仍須依中央銀行函釋及各銀行授信標準個案認定。在目前信用管制架構下，多數名下已有住宅的購屋人，將面臨較嚴格的授信條件，例如：

　　．名下已有住宅但無房貸者：多數銀行已不再提供寬限期，撥款後即須開始本息攤還，家庭現金流壓力將明顯增加。

　　．名下已有房貸，再購置第二戶住宅者：若屬中央銀行信用管制案件，多數情況貸款成數最高約五成，且通常不提供寬限期；實際核貸條件仍須依所在地區、用途及是否符合換屋切結等例外規定認定。

　　此外，中央銀行已針對部分共同繼承案件提供例外處理，也允許符合條件的自住換屋族透過一年內出售舊屋切結等方式，爭取較佳貸款條件。不過，由於近年市場成交速度放緩，換屋族仍應審慎評估出售舊屋的時間風險。

二、新青安政策可能調整，首購族應持續關注正式公告

　　帶動近年首購市場的新青安貸款利息補貼，預計將於2026年7月31日屆期。目前財政部正研議後續方案，外界普遍稱為「新青安2.0」，但截至目前為止，相關內容仍未正式定案。依目前各界討論方向，未來可能包括：

　　．新增所得門檻（例如研議個人年所得達一定標準者不適用）

　　．增設年齡限制及「借款人年齡＋貸款年限」上限

　　．依各縣市房價設定貸款房屋總價限制

　　．婚育家庭可能提高最高貸款額度

　　上述內容均仍屬政策研議方向，最終仍應以財政部正式公告為準。

　　值得注意的是，新青安政策的基本精神仍維持協助真正首購、自住需求的青年家庭，因此申請資格原則上仍須符合借款人、配偶及未成年子女名下均無自有住宅等相關規定。

　　因此，對於名下已有住宅者而言，即使未來新青安政策延續，也通常無法適用相關優惠，而仍須依一般商業房貸及中央銀行信用管制規定辦理。

三、雙重政策下，名下有屋者的三項自保原則

　　(一)先做好最高規格的財務壓力測試

　　現在買房，不宜再以最高槓桿操作，更不能抱持「先簽約，再想辦法貸款」的心態。

　　建議至少預留以下彈性：

　　．預期無法取得寬限期。

　　．預期貸款成數可能僅約五成左右。

　　．預留足夠自備款及裝修、稅費等周轉資金。

　　．將未來本息攤還控制於家庭收入合理比例內，避免影響日後生活品質。

　　(二)買賣契約應增訂完善的貸款條款

　　過去不少契約僅簡單約定「貸款不足得解除契約」，但在目前授信環境下，已不足以保障買方權益。建議契約中可明確約定：若因非可歸責於買方之事由（包括但不限於中央銀行信用管制、銀行放款政策或授信額度限制），致買方於積極配合銀行審核、並向至少三家金融機構申請貸款後，仍無法取得雙方約定之最低貸款成數，或未能取得約定之貸款條件，買方得解除契約，賣方應返還已收價金，雙方互不負違約責任。如此可有效降低因政策變動造成貸款不足而衍生的交易糾紛。

　　(三)切勿以「借名登記」規避貸款限制

　　不少民眾會想到：「既然我名下已有房屋，那就登記在子女或親友名下，由他們申請首購或新青安。」這類作法具有相當高的法律風險。近年主管機關及銀行均持續強化貸後管理，若查有借名、人頭申貸、違反自住切結或其他違反貸款契約情形，銀行可能依契約約定取消優惠條件、追回已補貼利息，甚至要求提前清償貸款。此外，如由父母實際出資卻登記於子女名下，而未能提出合理資金來源及法律關係證明，亦可能涉及贈與稅認定。

四、簽約前，請先完成貸款預審

　　最後，筆者特別提醒大家一件目前市場最容易忽略的事情。中央銀行信用管制規範的是貸款上限及授信方向，並不代表銀行一定會核貸。實務上，各銀行仍會依借款人的收入、負債比、信用紀錄、擔保品條件、職業穩定度及銀行放款額度等因素，個別決定是否核貸及最終貸款條件。因此，建議民眾在正式簽約前，應先完成貸款預審，並將貸款條件明確約定於買賣契約中，以降低交易風險。

結語

　　無論是中央銀行持續實施的選擇性信用管制，或是即將調整的新青安政策，其核心方向都相當明確：將有限的金融資源優先留給真正有自住需求的首購族，並降低過度運用金融槓桿的情形。面對政策持續變動，購屋人更應回歸理性思考。買房往往是人生最大的財務決定之一，與其追求最高槓桿，不如重視產權安全、財務穩健與法律保障。任何透過「借名登記」、「不實切結」或「虛假金流」規避制度的方式，都可能衍生貸款、稅務甚至民刑事法律風險。唯有在簽約前充分做好財務規劃、貸款評估及法律審查，並透過專業地政士及法律團隊協助規劃，才能真正保障自身權益，安心完成購屋或換屋目標。如果您對於房貸管制、共有不動產、換屋規劃、買賣契約或相關稅務問題有任何疑問，也歡迎向永然團隊諮詢，我們將以最嚴謹的專業，協助您做好每一項不動產交易的風險管理。（本文作者為永然地政士聯合事務所總經理、永然法律基金會執行長）