《115-05-4425幸運雜誌115年6月第193期》

李永然律師

一、全台老屋太多，務必加速推動都市更新重建

我國目前30年以上的老屋存量已高達423萬餘戶，其中又以「台北市」的老屋最多，竟多達72萬5千餘戶。

台灣目前已進入「超高齡社會」，如果是公寓老屋缺乏「電梯」，形成「困老」的問題。基於上述原因，透過「都市更新重建」、「危老重建」極其迫切與必要。

我國都市更新自民國87年11月11日公布施行《都市更新條例》後，該條例也經過多次修正，不論中央或地方政府也努力加快都市更新重建；日前中央政府國土管理署提出擴大「自主都更」的政策，並且還希望再修正《都市更新條例》，鼓勵自主都更。

台灣過去相關的都市更新重建案件，大多是透過「委託建商」擔任「實施者」，至於由地主組成「都市更新會」進行「自主都市」的案例，則甚少。

如果社區地主想運用「自主都更」，要如何才能順利推動？筆者願藉本文予以剖析。

一、現行「自主都更」有那些模式？

　　首先分析自主都更的模式，依《都市更新條例》所規定，可分下述兩種模式：
　　（一）、組織「都市更新會」自行實施：逾七人的土地及合法建築物所有權人可依《都市更新條例》規定組織「都市更新會」，自行實施都市更新事業（《都市更新條例》第27條第1項）。

    （二）、地主或合法建築物所有權人組織「都市更新會」或自行委託統籌機構協助辦理：因逾七人的土地及合法建築物所有權人可依《都市更新條例》規定組織「都市更新會」，依《民法》「委任」（註1）具有都市更新知識、經驗的機構，統籌辦理都市更新業務（《都市更新條例》第28條）。

　　國內往昔「自主都更案例」較少，主要原因是都市更新具高度專業性，涉及領域廣，所有權人缺乏專業技術及經驗，故無處理前期協調、規劃設計、工程監造、施工、產權登記…等能力；再者，重建所需資金甚高，住戶共識整合不易，不易取得金融機構同意貸款，導致缺乏資金來源。足見希望自主都更案例能成功，需所有權人具有「共識」、也需要具有「專業能力」，更需要能籌備充足資金；三者缺一不可。

三、為何推動「自主都更」，需要修正《都市更新條例》？

　　如上所述，「自主都更」與「委託建商擔任實施者的都更」不同，後者因為是「建商」擔任都市更新的實施者（註2）；如能找到有資力、有經驗，負責誠信的建商，則不論「專業能力」及「充裕資金」都不是問題。

　　中央政府希望加速都更，強化自主都更，已準備修正《都市更新條例》，包括修正第22條、第26條、第27條、第28條、第36條、第65條、第67條、第70條、第76條、第76條之1（增訂）、第82條等條文。

    前述《都市更新條例》準備修正的條文，綜合言之，包括七大要項：

　　（一）、導入新機構：即新增「全案管理機構」（註3）的定義，所有權人所組織的「更新會」可以委託「全案管理機構」協助辦理。

　　（二）、強化資格與管理：增訂「都市更新事業機構」及「全案管理機構」的資格條件及授權另訂「子法」。

　　（三）、組織轉型：如果都市更新會委託「全案管理機構」辦理時，都市更新會的監督角色。

　　（四）、資訊透明：《都市更新條例》部份條文修正，是為做「全案管理機構」進行都更事業計畫能資訊透明起見，增訂相關「應揭露事項」。

　　（五）、容積獎勵鼓勵：透過《都市更新條例》修正，簡化「自主更新」的容積申請程序，並以容積增加為誘因，鼓勵捐贈「社會住宅」。

　　（六）、稅賦與投資優惠：增訂「自主更新」相關賦稅優惠及全案管理機構一定範圍內可投資抵減營所稅，提升參與意願。

    （七）、強化監督與罰則：確保「全案管理機構」能誠信營運，並防杜不當操作，避免地主權益受損。

四、結語

　　綜上所述，可知中央政府目前在「自主都更」，希望能增加「全案管理機構」之制度規範化的設計；未來自主都更能否成功，對於「全案管理機構」能否規範營運、發揮專業，全賴政府未來能貫徹監督及執法，不過參與都市更新的土地、合法建物所有權人組成「更新會」，委託「全案管理機構」時，還是一定要慎選，並嚴格監督，才不會所託非人，致權益受損。

註1、《民法》第528條規定，稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理的契約。

註2、土地及合法建物所有權人可以委託「都市更新事業」機構為「實施者」實施之（《都市更新條例》第22條第1項後段）。

註3、「全案管理機構」乃指受「都市更新會」或所有權人委任為「實施者」或統籌辦理行政、協調、規劃、設計、融資、工程監造等事務的機構。