文◎吳任偉律師

問題：
　　善逸透過租賃住宅代管業者「無限城公司」，以每個月租金一萬元向義勇承租套房一間，押租金二個月（計台幣二萬元），租期一年。後來善逸因公司業務緊縮而遭到裁員，不得已遲繳了二個月的租金，並積欠了水、電、瓦斯等費用約為台幣五千元，管理費也有二個月（每個月為台幣一千元）沒有繳。

　　出租人義勇認為，其有權以「積欠租金達二個月」為由，向承租人善逸主張終止租約；但承租人善逸則認為，伊可向出租人義勇主張「用押金抵租金」，並拒絕搬遷。雙方因此發生爭議。

　　請問：除了傳統常見的調解或訴訟外，依據《租賃住宅市場發展及管理條例》的規定，還有哪些紛爭解決機制可供選擇？

解析：

　　一、出租人與承租人間如發生租賃糾紛，以往常見由主張權利的一方，向各縣市地方消費者服務中心、各鄉鎮市區公所或消保官申請協商或調解，或逕向法院提起訴訟來解決紛爭。然為了讓租賃紛爭能夠更便捷、迅速、有效地獲得解決，《租賃住宅市場發展及管理條例》有規範新的糾紛處理機制（註1）：

　　(一)向各直轄市或縣（市）政府申請調處：

　　依《土地法》第101條及第105條規定，房屋租用及建築基地租用的爭議類型，得向直轄市或縣（市）政府申請調處。立法者考量住宅房屋的租賃當事人，多屬經濟弱勢，且一般租金價值不高，倘遇有住宅租賃爭議申請調處仍須繳交調處費用，將增加其負擔。而為保障住宅租賃當事人合法權益，提供解決住宅租賃糾紛之管道，並鼓勵租賃當事人多加利用。因此，《租賃住宅市場發展及管理條例》第16條明定：「住宅租賃爭議，出租人或承租人得向直轄市或縣（市）政府申請調處，並免繳調處費用」（註2）。

　　(二)向各「非營利團體」請求進行協商：

　　經由主管機關輔導成立、以出租人或承租人為成員之非營利團體，由其協助出租人或承租人進行專業協商，在發生糾紛時即時給予協助，加速糾紛處理效率。

　　因此，《租賃住宅市場發展及管理條例》第15條明定：「主管機關為保障租賃當事人權益，得輔導成立以出租人或承租人為會員基礎之非營利團體，提供專業諮詢、教育訓練或協助糾紛處理等相關事務。前項非營利團體，於事務執行範圍內應主動瞭解、詢問當事人有無通譯需求，並視個案需要選任通譯。非營利團體辦理第一項事務，主管機關得予以獎勵，其獎勵辦法，由中央主管機關定之。」（註3）。

　　(三)如因可歸責於租賃住宅服務業之事由不能履行契約，致租賃住宅服務當事人受損害時，由該租賃住宅服務業負賠償責任；而租賃住宅服務業因其受僱人執行業務之故意或過失致租賃住宅服務當事人受損害者，該租賃住宅服務業應與其受僱人負連帶賠償責任。

　　而上開被害人向「全國聯合會」請求代為賠償時，其所設基金管理委員會亦應立即進行調處（註4）。

　　二、另外，為健全國內住宅租賃關係，租賃住宅主管機關可考量國內市場特性及參考先進國家住宅租賃制度，研訂相關制度，發展租賃住宅服務業、提供糾紛處理及諮詢管道，穩定租賃住宅市場運作機制，以保障國人住宅租賃權益（註5）。（本文作者為永然聯合法律事務所高雄所主任律師）