文◎李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問
台灣當前的租屋市場常使弱勢者與在校生深陷「租不起、住不安」的困境 ，因而有些無良房東也常利用法律知識不對等，以不平等的租約條款或於租約內巧立名目進行剝削，並揚言「告承租人」，致受害的承租人往往因畏懼繁瑣的訴訟程序，而選擇隱忍承受；因而反讓不肖的出租人獲得生存空間，並持續獵殺下一位承租人。
筆者願藉本文剖析實務上曾受批評的「張淑晶式」欺罔手法，並提供預防之道，俾免善良的承租人受害。
誘餌與心理攻勢 張淑晶式欺罔的起手式
類似出租人張淑晶案件日前曾引起社會廣大公憤，主要是因為房東將租賃行為武器化，利用租客法律知識不足或怕麻煩的心理爭取自己的利益，而使承租人吃悶虧。
其相關套路常以「不實的廣告」為誘餌，在租屋網站刊登精美裝潢照片，帶看時卻推說該房子已租出，進而再引導租客去簽下品質較低劣、價格較高昂的「替代房」，或許讀者可能會質疑，租屋者明明知道有問題，為何租屋者仍願意簽約承租。
這背後原因相當複雜，有可能承租人已尋屋甚久，身心俱疲，也可能臨時需要在該地區找房子承租，無奈正好沒有合適之標的物；加上房東以天花亂墜式的洗腦轟炸，有可能當下就喪失了判斷力，而簽下租約。
隱藏在細節裡的魔鬼 租約條款的權利義務不對等
在厚達十餘頁的租貨合約中，常會夾帶或加註許多不合理的違約罰款條款，例如：電話或網路使用、電費計算、家電折舊，以及各種不可歸責於房客的天價房屋修繕費用等；前述的這些約定，可能會在「租賃期間」即開始各項不合理的違約求償，也可能在承租人退租時，除剋扣「押租金」外，並再依巧立名目的約定，持續以各項物品遭房客損壞等理由，提告民事訴訟請求損害賠償。
以內政部住房租賃契約範本為基礎的保障
為了防止這類無良房東，內政部已頒布並多次修訂《住宅租賃契約書範本》，此為最基本的權益保障基礎，該範本契約內規定詳細，例如押金上限總額最高總額不得超過兩個月押金、各種物品修繕責任歸屬、電費收取標準、入籍、報稅、申請補助等等均有詳細規範。
防禦性租屋策略 詳閱內容與產權徵信
簽訂租約前，務必先審閱，請出租人傳送房屋租賃契約內容，再另行約定簽約日期。在看契約的期間，務必將租約逐條確認其內容、確認產權歸屬、房東身分與代理狀況，進一步用公開來源情資技術，了解相關人事背景；簽約入住前，務必詳細拍照與錄影，若發現契約與原先傳送內容不符、不一致時，務必確認過原因後再行決定；相關租賃合約為一式兩份，且為預防夾帶不合理內容，隔頁處均需房東簽章，落實「騎縫章」制度。
完善數位記錄保存以對抗租賃爭議
承租人對於所有過程，務必留下可資稽核的紀錄，因此line對話過程務必截圖存檔，見面時可明確告知欲進行錄音存檔，更換手機時勿立即丟棄手機，以備事後有line截圖爭議時，可提供證明之用；租金與付款紀錄，務必以轉帳方式進行，當收集資料越多時，萬一日後雙方發生爭訟，上法院打官司時會更加有利。
不畏房東濫訴勇於爭取權益 當成為社會做公益
由於無良房東的不合理求償價格，常會事先費盡心機估算，將數額落在當事人勉強可承受範圍內，導致許多被害承租人可能認為協調或訴訟過程曠日廢時，於是便宜行事，選擇隱忍不發，付錢走人；這種無良房東就是抓住被害承租人的此種心態，食髓知味，導致類似事件一再發生。
筆者除長期大力提倡「預防法學」概念，也希望大眾於簽租約前，能完善相關細節外，也鼓勵承租人們遭遇到不合理狀況時，可先透過「調解」程序處理，若真必須走上「訴訟」一途時，可將其為讓「無良房東」不能一再侵負承租人得逞，就當成爲社會做「公益」。
對於此類房東因常會持續有相關不合理行為，如果承租人勇於面對官司，一旦有法院判決的結果，除有特殊狀況不得公開外，該「判決書」一概須上網公告，也就是透過「數位足跡」的留存，讓後續租屋者只要上網查詢，就能看到而有所警覺。
