文◎李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問

 法拍屋是房屋所有權人對外負債，經其債權人取得「執行名義」（<強制執行法>第4條），向法院民事執行處聲請強制執行，由法院對於該債務人的房屋進行查封、拍賣。故其本質上是由法院行使公權力強行介入私人間債務糾紛，透過《強制執行法》規定的法定程序，確保債權人的債權實現。

由於法拍屋進行拍賣，無人應買或應買人所出的最高價未達拍賣所訂的「底價」，根據<強制執行法>第91條及同法第92條規定，減價拍賣。由於法拍屋具有依<強制執行法>的上述規定每次酌減數額不得逾20%的特性，處在房價高漲的今日，成為民眾眼中的「撿便宜」標的。

目前有些不法之徒精準捕捉想撿便宜的民眾，又不想事前多付費用多方查證或法律諮詢的心理，將嚴肅的法律程序包裝成代標、代辦甚至假債權等騙局，從而目前有些不法分子運用代標公司的名義進行詐騙行為。

虛假公文與私下攔截的權力神話
這種詐騙最常見的手法是偽造執行拍賣的法院公文，讓民眾誤以為可以「私下攔截」法拍屋。業者申請成立「代標公司」後，常援引《強制執行法》第58條關於債務人可聲請撤回強制執行的條款，謊稱擁有直通銀行或執行法院的特殊管道，只要先支付高額「押金」或「代償金」即可跳過公開競標的法律程序直接買下看中的「法拍屋」。

代標公司可能會出示偽造的執行法院印章與司法文書，誘使被害人付出服務費、押金、頭期款，甚至謊稱已經合法得標，進而協助民眾設定抵押，針對同一標的物，編造各種名義，逐步侵蝕詐騙委託人的財富；實際上，若有機會入手撤回法院拍賣的物件時，建議民眾交易時，務須遵行筆者長期宣導的「預防法學」概念，先行委託值得信任之專業盡責律師協助把關。

產權戲法與高仿真權狀的偽裝陷阱
 除上述手法外，更有甚者，詐騙集團還會採取「偽造所有權狀」，並分飾債權人與代標公司的「地面師」手法。他們先偽造借據或商業本票製造「假債權」，宣稱特定建案因投資不利，導致房屋進入法拍程序，又為顯示其有所本，常會展示足以亂真的「所有權狀」或「登記謄本」取信委託人，一旦被害人付款，款項便隨即被挪用。

要防範這類詐騙陷阱，民眾可自行或委託信賴的地政士申請「不動產登記謄本」，仔細查閱「所有權部」、「他項權利部」的登記實況，並利用司法院判決書系統核對相關人等是否具備偽造文書等刑事前科等多重把關。

時間落差與空殼公司的打帶跑戰術
 又不少詐騙集團也擅長利用不動產交易時程較長的特性，擴大詐騙範圍。不動產所有權過戶較少銀貨兩訖，法拍屋除執行拍賣程序外，尚取得「不動產權利移轉証明書」、可能有點交或貸款、所有權移轉等程序，被害人初期可能難以察覺異樣，讓非法公司在新聞報導曝光前有充足時間擴大詐騙範圍。

故民眾應警覺此類「空殼公司」的特徵，例如：公司設立期限短、辦公室位於短租或共享空間、同一負責人頻繁更換公司名稱，也就是常有一案公司狀況，或是依賴一頁式網頁投放廣告等。故民眾除需核對該公司是否持有正式的「不動產經紀業執照」，尚須察覺是否有空殼公司徵候，方能初步過濾可能的詐騙風險。

一間正派經營的代標公司，其服務係建立在嚴謹且專業的作為上。投標前，會提供完整的產權調查、現場瑕疵狀況及專業估價報告；由於得標後需在「七天」內繳清扣除保證金後的尾款，優質業者通常會先與配合銀行談好提供代墊款並詳列成本預算表，了解客戶資金鏈狀況。

投標當日應有專業人員陪同填寫「投標單」，得標後更需一條龍的協助取得「不動產權利移轉證明書」，如可點交協助點交、所有權移轉等手續，若代標業者出現跳過這些基礎勞務的情況時，委託人此時務必要提高警覺，轉向專業盡責的律師進行諮詢、驗證，切莫因貪小便宜而淪為詐騙集團眼中的肥羊。

最後提醒其實這種法拍屋代標也可以委託專業律師協助，「永然聯合法律事務所」也曾協助當事人向法院代標。總而言之，處在今日詐騙環伺的時代，還是事先謹慎小心並切勿省小錢而便宜為宜！

文章連結：委託代標法拍屋　要小心注意詐騙套路！