《114-07-4363台商張老師月刊114年7月第311期》

李永然律師

臺商諮詢問題摘要：

臺商王先生在大陸浙江杭州市有一辦公室目前閒置，而有一陸商大大

有限公司想承租，雙方要訂立「房屋租賃合同」，而合同想加入「解除權」的約定，臺商王先生想瞭解大陸法律中對於租賃解除權究竟有何規定？

臺商張老師諮詢解答：

所謂「租賃合同」是出租人將租賃物交付承租人使用，收益，承租人

支付租金的合同（大陸《民法典》第703條）；租賃合同的內容可以包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款（大陸《民法典》第704條）。

　　在租賃合同的內容，出租人與承租人也可以約定「解除權」條款。

　　在前述的條款中，有所謂的「租賃期限條款」，出租人及承租人對此仍應注意以下兩點，即：

　　(1)、租賃期限不得超過「20年」；超過20年的，超過的部分「無效」；租賃期間屆滿，當事人可以續訂「租賃合同」，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過「20年」（大陸《民法典》第705條）。

　　(2)、租賃期限「六個月」以上的，應當採用「書面形式」；當事人未採用「書面形式」的，視為「不定期租賃」（註1）（大陸《民法典》第707條）。

　　台商對於租賃合同的解除權首先要瞭解，它是合同消滅原因之一；另一會構成租賃合同消滅，即「租賃合同期限屆滿；如有前述情形，合同即自然消滅（註2）。

　　至於「合同解除」也會構成租賃合同消滅，然何謂「合同解除」？其乃指租賃合同期限雖未屆滿，但出現「法定」或「約定」的事由，而由當事人雙方或者一方合法解除合同的，使該租賃合同即為消滅。

　　在當事人一方行使解除權的，謹按「出租人」或「承租人」行使，分別說明如下：

（一）、出租人方面行使解除權

　　按大陸《民法典》第711條規定：「承租人未按照約定的方法或租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同並要求賠償損失。」；此為大陸《民法典》賦予出租人之「法定解除權」。實務上，如果承租人承租房屋，要進行房屋建築主體及承重結構或者擴建的，應當取得「出租人同意」；倘未經出租人同意擅自為上述行為，出租人即可依大陸《民法典》第711條的規定，行使解除權。

（二）、承租人的解除權

　　在說明承租人的解除權之前，先說明出租人對承租人的擔保責任，即依大陸《民法典》第708條規定：「出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，並在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。」亦即出租人不僅應該在交付時保證租賃物處於約定的使用，收益狀態；還要在租賃關係存續期間也保持租賃物的狀態適合於約定的使用收益狀態。

　　因而大陸《民法典》第729條規定賦予承租人「法定解除權」，即「因不可歸責於承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同的目的，承租人可以解除合同。」。

　　綜上所述，台商在中國大陸不論是出租房屋或承租房屋均應注意租賃合同中關於「解除權」的約定或法律的規定，俾保自身權益（本文作者為臺北企業經理協進會理事長，陸委會台商張老師）。

註1、租賃合同有「定期租賃」與「不定期租賃」之分；前者乃指有約定明確期限的租賃合同；後者則指合同當事人對租賃期限沒有約定或約定不明確的合同。

註2、楊立新主編：最高人民法院審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋理解與運用，頁20，2009年9月第1次印刷，中國法制出版社出版。