《113-10-4307幸運雜誌113年11月第174期》

李永然律師

一、台灣的都會區都市更新重建不斷地推進

　　每當地震一來，都市都區的老舊房樓安全立即成為話題，我國自民國87年11月11日總統公布，並自同年11月13日起施行，迄今已逾二十餘年，該條文也歷經民國(下同)89年、92年、94年、95年、96年、97年、99年、110年多次修正，民國113年9月間立法院正在修訂《都市更新條例》第65條，將「原建築容積」獎勵放寬適用對象，擴大針對實施容積管制前「已興建完成者」至「提出掛號申請建照者」即可適用；如果此一修正條文立法院三讀通過，總統公告施行，單單以「台北市」計將有2725棟「合法建築物」受惠。

　　政府對於推動老舊房屋重建，藉以符合《住宅法》所強調之「居住權」的保障，不斷地運用「租稅優惠」、「容積獎勵」、「簡化程序」…等手段，希望能加速都市更新重建。

　　目前不少老舊房屋的所有權人也躍躍欲試，然筆者在這二十餘年來參與不少都市更新老舊房屋重建的律程序，近年來也在協助三圓建設與「新隆國宅」的都市重建案，深深感覺仍有不少民眾雖已參與都更「協議合建」、「權利變換」或「自主更新」，但對於相關法律仍然陌生或不解，甚至誤解，誠令人為之捏把冷汗，故筆者想藉本文提醒民眾參與都市更新重建，務必瞭解相關法律規定；如真無力瞭解，也宜敦請專業、有經驗、誠信負責的法律團隊協助。

二、參與都市更新重建，所有權人究竟應注意那些事情？

首先依筆者的經驗，至少應有以下六點認識：

１、瞭解「都市更新單元」、「都市更新重建計劃」、「權利變換計劃」等；

２、「都市更新重建」不同於「危險老舊房屋重建」；前者主要是採取「多數決方式辦理」；

３、都市更新重建後的分配，主要是以「價值」做為分配的基礎；

４、瞭解「自主都更」、「委託實施」、「協議合建」、「權利變換」的程序、條件、風險；

５、認清自己所居住的社區如要進行重建，究竟存在哪些問題點，例如：頂樓增建、合法建物違章補償、店面、或者相關產權有無糾紛…等；

６、評估採用的方式，是否成立「更新會」或委託「實施者」…等；同時如果委託實施，還要了解「協議合建」、「權利變換」的選擇。

其實以上六點還只是基本的認識而已，足見參與都市更新重建之前一定要做足功課，切勿草率，才不會讓自己捲入糾紛與苦惱之中。

三、以「權利變換」為例

　　其次，筆者就以「權利變換」為例，不少民眾對之不解；「權利變換」乃指「更新單元」內重建區段之土地所有權、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或「與實施者協議出資之人」，提供「土地」、「建築物」、「他項權利」或「資金」，參與或實施都更事業，於「都更事業計畫」實施完成後，，按其更新前「權利價值」比率及提供「資金額度」後，分配更新後「土地」、「建築物」或「權利金」。

　　在「權利變換」程序，須注意「權利價值比率」，須依《都市更新條例》第52條第1項前段規定，即權利變換後的土地及建築物扣除《都市新條例》第51條規定「折價抵付共同負擔」後，其餘土地及建築物依各筆土地權利變換前的「權利價值比率」分配與原土地所有權人。因而如果權利變換後，原土地所有權人應分配的土地及建築物，自分配結果確定之日起，視為「原有」（《都市更新條例》第56條）。

四、參與權利變換之土也所有人與營業稅

    再者，筆者在處理都市更新的權利變換，常有民眾問到「營業稅」的問題，筆者謹以以下兩點說明之：

1、權利變換範圍內的土地所有人，以權變後應分配的房地折價抵付「共同負擔」部分，為更新後分配房地權利價值的計算基礎，並非銷售土地為建築的行為，所以沒有「營業稅」的課徵問題。

2、土地所有權人以「權利變換」方式參與都更實施，所領取的「現金補償」及「差額價金」免徵「營業稅」；財政部108.8.14台財稅字第10800539390號函令也認為這是屬於「土地所有人銷售土地行為，依《加值型及非加值型營業稅法》第8條第1項第1款規定，免徵營業稅。

五、結語

    綜上所述，參與都市更新重建，支持政府推動老舊房屋重建固然是一件好事，但一定要事前有心理準備，且應事先做足法律功課，切勿一頭熱，搞不清楚的情形下，亂簽「同意書」、「契約書」、「協議書」…等法律文件，事後再反悔，有時會悔莫及（本文作者為永然聯合法律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人）。