《113-03-4257有緣人月刊113年4月第328期》

李永然律師

　　台灣已經邁入「高齡社會」，老人經過一輩子打拼，累積積蓄買了房子，但退休後如果錢不夠用，要向兒女伸手要錢，有些兒女會逼老人家「賣房」，老人家卻捨不得因而起爭執。

　　日前有一案例，即有一位宋姓女子與母親關係不佳，她要求「獨居的母親」把房子出售，再搬去「安養院」住，母親拒絕，宋女竟然情緒失控，拿起電風扇打母親，打到「重傷」（註1），害母親全日臥床，住進「安養院」仰賴專人照顧；該宋姓女子遭檢察官提起公訴，並經台灣高雄地方法院《刑法》第280條「重傷直系尊親屬罪」（註2），判處八年十個月有期徒刑（註3）。

　　筆者日前接觸一位女當事人業已七十餘歲，名下有兩間房子，但抱怨雖有四位子女，而無人願意按月給她零用金，自已除了房子，現金不多，生活既不寬裕也不快樂。筆者於是向她建議，年紀大了，如果不想「賣房」，又想手中有錢可花用，可以考慮向銀行辦「以房養老」。老太太表示：「聽不懂」，並問筆者：「什麼是以房養老？自已沒有收入，銀行願意借錢嗎？」。

　　所謂銀行的「以房養老」是我國行政院金管會鼓勵銀行開辦「商業型以房養老貸款」，目前已有14家銀行提供這方面的貸款服務，而「以房養老」，即為「不動產逆向抵押貸款」（Reverse Mortgages），乃指高齡者就其所有的不動產房屋，設定「抵押權」予金融機構，由貸款的金融機構評估該房地產的價值、貸款人的預期壽命等因素，再藉由精算於高齡者的生存期間內，按月或按年給付「定期金」給居住於該抵押房屋的高齡者，供其生活養老所需；並待高齡者死亡後，才償還本息的貸款約定。這種「商業型的以房養老模式」，主要是由金融機構依「授信原則」自行承作，風險由金融機構自行承擔，貸款者所能取得的「定期給付金額」也委藉市場機制決定。

　　由上述說明，可知「商業型以房養老貸款」有別於「一般貸款」；其間的不同，除上述較為特殊的授信評估方式不同外，「債權確保」也不同。「一般貸款」如有遲延償付本息的違約情形，貸款的金融機構可以引用「加速條款」，將借款視同到期，進而依法處分「擔保品」；但「商業型以房養老貸款」屬於「逆向抵押貸款」，乃於借款的高齡死亡時，其繼承人不願代償（或無繼承人）的情形下，除了處分原擔保物外，沒有收回債權的其他方式(註4)。辦理的方式，是目前商業型以房養老貸款，即是「逆向抵押貸款」，高齡的借款人要以自已的房地產做為「擔保品」，向金融機構借得所需的款項，此一「抵押」也受《民法》「抵押權」的規範，實務上大皆以申貸者的房地產價值作為「最高限額抵押權」(註5)設定，亦即實務上的操作是適用「最高限額抵押權」（《民法》第881-1條~第881-17條）。

就以上述宋女逼母親賣房，母親不從，竟將自已母親打成重傷，既「不孝」，且還涉犯《刑法》重傷直系親尊親屬罪，而有牢獄之災！

子女對於父母務必孝順，《父母恩重難報經》中談到母親生產時極端痛苦，且自已尚有生命危險，除此之外，對子女還有十恩：1、懷胎守護恩，2、臨產受苦恩，3、生子忘憂恩，4、咽苦吐甘恩，5、迴乾就濕恩，6、哺乳養育恩，7、洗濯不淨恩，8、遠行憶念恩，9、深加體恤恩，10、究竟憐愍恩。故為人子女豈能不孝！清朝名臣林則徐的「十無益格言」，即首言「父母不孝，奉神無益」；亦即一個人如連對自已的父母都不孝，縱使燒香奉神，神明也不會保佑。

最後勸老人家們，養兒育女，子女皆己成長，即可以為改善自已的健康及生活品質的提升多加考量；不必再成天想著留房子給自已的兒女；如果自已有房，身邊卻沒有積蓄可花用，子女又不願給零用錢，可以考慮向銀行辦理「以房養老」（本文作者為永然聯合法律事務所所長）。

註1、《刑法》第10條第4項規定：稱重傷者，謂下列傷害：(1)毀敗或嚴重減損一目或二目之視能;(3)毀敗或嚴重減損語能、味能或嗅能;(4)毀敗或嚴重減損一肢以上之機能;(5)毀敗或嚴重減損生殖之機能;(6)其他於身體或健康，有重大不治或難治之傷害。

註2、重傷罪於《刑法》第278條第1項規定：使人受傷害者，處五年以上十二年以下有期徒刑。如果對於直系血親尊親屬，犯《刑法》第278條之罪者，依《刑法》第280條規定，加重其刑至二分之一。

註3、董佳琳撰：「逼賣房把媽媽打進安養院，不孝女判8年10月」乙文，載2024年3月2日自由時報A9版。

註4、林益倍撰：「商業型不動產逆向抵押貸款之法律實務初探」乙文，載財金論文叢刊第26期，頁36~37，2017年6月出刊。

註5、「最高限額抵押權」乃指債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內的不特定債權，在最高限額內設定的抵押權。最高限額抵押權所擔保的債權，以由一定法律關係所生的債權或基於票據所生的權利為限。