作者：李永然律師
《109-09-3898幸運雜誌109年10月第125期第7頁》
一、不動產買賣須注意優先購買權
不動產包括「土地」及「定著物」（《民法》第66條第1項）；在不動產的買賣不論是「土地」或「建築改良物」均需注意是否有優先購買權存在。
優先購買權有其種類的不同，且於不同的「法律」中也有相關規定，筆者願藉本文予以剖析。
二、優先購買權的意義及種類
首先談到優先購買權的意義，其乃法律基於一定之目的，做了「優先購買權」的規定，即「第三人」就出賣人出賣某物予買受人時，可以依「同一條件」優先於「原買受人」而買受；且於有優先購買權之「第三人」行使該權力後，「出賣人」與「第三人」間就該物有依原出售之「同一條件」成立買賣契約（註1）。
至於優先購買權的種類，可做以下分類：
- 約定優先購買權與法定優先購買權：依其權利發生係因當事人間「約定」或「法律」規定之不同而區分，前者稱之為「約定優先購買權」，後者則為「法定優先購買權」。「法定優先購買權」如《土地法》第34條之1第4項規定：共有人出賣其「應有部分」時，他共有人得以「同一價格」共同或單獨優先承購。
- 債權效力優先購買權與物權效力優先購買權：依優先購買權是否具否對抗「第三人」效力予以區分，如有對抗效力，即屬「物權效力優先購買權」，例如《民法》第426條之2第3項的優先購買權具有「物權效力」，其規定：「出賣人本以書面通知優先購買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先購買權人」。如無對抗效力的規定，則僅具「債權效力」的優先購買權。就以《土地法》第34條之1土地共有人出售其「應有部分」，其他共有人雖享有優先買權，然僅具「債權效力」。
三、常見的法定優先購買權
其次，談到常見的法定優先購買權。如前所述，「法定優先購買權」係基於「法律」規定而發生，如：《民法》、《民法物權編施行法》、《土地法》、《耕地：三七五減租條例》、《農地重劃條例》、《文化資產保存法》等。
上開法律中所規定的優先購買權，法律賦予特定人享有優先購買權主要基於下述關係：
（一）、基於共有關係：
- 《民法》第824條第7項規定：變賣共有物時，除買受人為共有人外，其他共有人有依「相同條件」優先購買的權利，有二人以上願優先承買時，則以「抽籤」定之。
- 《土地法》第34條之1規定：土地或建築改良物共有人人數達到法定比例處分共有物全部，其他不同意出售的共有人有優先購買權（第1項）；共有人出賣其「應有部分」時，其他共有人得以「同一價格」共同或單獨優先承購（第4項）。
（二）、基於租賃、地上權等關係：
- 《民法》第426條之2第1項：租用基地建築房屋，出租人出售基地時，承租人有依「同樣條件」優先購買的權利；承租人出賣房屋時，基地所有人有依「同樣條件」優先購買的權利。
- 《土地法》第104條第1項：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依「同樣條件」優先購買的權利；房屋出賣時，基地所有權人有依「同樣條件」優先購買的權利。
- 《土地法》第107條第1項：出賣人出賣或出典耕地時，承租人有依「同樣條件」優先承買或承典的權利。
- 《耕地三七五減租條例》第15條第1項：耕地出賣或出典時，承租人有優先承受的權利，出租人應將出賣或出典的條件，以「書面」通知承租人，承租人再「十五日」內未以「書面」表示承受，即視為放棄。
- 《農地重劃條例》第5條規定：重劃區內「耕地」出售時，出租耕地的承租人有優先購買權。
（三）、基於其他關係：
另外《文化資產保存法》第32條規定：古蹟、歷史建築、紀念建築及其所定著「土地」所有權移轉前，應事先通知主管機關，其屬「私有」者，除「繼承」者外，「主管機關」有依「同樣條件」優先購買的權利。
四、不動產登記機關對不動產優先購買權的審查
再者，進行不動產買賣，所有權移轉須至登記機關辦理所有權移轉登記，買賣之不動產如有「法定優先購買權」時，登記機關即應審查（註2），依《土地登記規則》第97條規定，即：
- 申請土地權利移轉登記時，依《民法物權編施行法》第8條之5第3項、第5項、《土地法》第34條之1第4項、《農地重劃條例》第5條第2款、第3款或《文化資產保存法》第32條規定的優先購買權；已放棄優先購買權者，應附具「出賣人的切結書」，或於「登記申請書」適當記明「優先購買權人確已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」字樣。
- 申請土地權利移轉登記時，依《民法》第426條之2、第919條、《土地法》第104條、第107條、《耕地三七五減租》第15條或《農地重劃條例》第5條第1款規定，優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附「優先購買權人放棄優先購買權之證明文件，或出賣人已通知優先購買權人的證件並切結「優先購買權人接出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任」字樣。
五、結語
由以上說明可知出賣或買受不動產，如涉及「優先購買權」時，應謹慎查明並按規定處理，俾免生無謂之爭議，並順利完成不動產所有權移轉登記。
註1、吳光陸撰：優先承買（購）權之實務問題（上），載全國律師雜誌108年11月號頁54。
註2、黃健彰著：不動產優先購買權總論，頁169，2018年9月初版第1刷，元照出版有限公司出版。
