文◎李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問
為讓公寓或大樓內的區分所有權人能就其所承購房屋，在共用部分（俗稱公共設施）的許多設施及相關環境，能維護整體的居住品質，立法院於民國84年6月間三讀通過《公寓大廈管理條例》，總統也於同年6月28日公布施行，將該條例作為管理的法源。
根據該條例第28條第1項規定，當建築物之區分所有權人及其持分達半數以上時，應依條例規定召開「區分所有權人會議」，選舉管理委員成立「管理委員會」，或推舉管理負責人。
而在管理委員會依法成立之前，依同條例、同條第3項規定，則由「起造人」（即建商）負責相關的管理維護工作。因此，當建案銷戶達到一半時，建商便會依法召開「區分所有權人會議」協助成立第一屆「管理委員會」，並開始進行社區之「公共設施」的相關移交事宜。然而，若雙方未能確實依契約、銷售廣告、建築圖說點交，則日後往往會衍生出一些針對公共設施的爭議事件。
第一屆管理委員的關鍵職責 公設點交
第一屆管理委員會合法成立後，即開始根據該條例第57條規定，與建商進行法定共用部分、約定共用部分及其附屬設備的點交。
這其中，住戶購屋後，建商與承購戶個人點交的其個人擁有所有權的「專有部分區域」，至於住戶對於公共設施，雖亦擁有所有權，但因其屬於全體住戶共同所有之「共用部分」，則依《公寓大廈管理條例》規定，須由建商與管理委員會進行點交。
唯有公共設施點交完畢後，管委會才能依《公寓大廈管理條例》向縣市政府相關主管機關提領建商提撥之「公共基金」（《公寓大廈管理條例》第18條）作為爾後社區設備修繕與維護之用。
預防職業操盤手之不肖作為
在第一屆管委會成立之初，若建商手中仍握有較多未售出的保留戶、店面或車位產權，因其仍擁有相當比例的投票權，不肖建商便可能利用這些票數與資訊不對等優勢，將「親建商的特定住戶」，甚至「與建商具關係的關係人」推選為主任委員或重要幹部（如：財務委員、監察委員）。
此舉的目的乃在於便利未來公設點交時虛應敷衍放水，然社區住戶務必注意一旦社區公設點交不落實，除影響住戶居住品質外，又如這些存在瑕疵的公設，未來可能會增加許多維修的隱性成本並消耗社區的「公共基金」。
常見利益交換陷阱
不肖建商為了便於公設點交，會拉攏管委會特定點交幹部，更有不肖建商有下列常見的黑箱手段與美化話術：
一、私下物質利誘：給予點交幹部特定的房屋裝潢折抵，甚至直接提供現金回扣利。
二、以小利掩蓋大缺失：表面上主動提出幫社區免費增加精美造景等公共設施，條件卻是要求管委會簽字通過存在結構、消防或機電重大缺失的點交工作。
三，不平等協議：雙方簽署「協議書」，約定建商提供一筆補償金後，管委會便同意放棄日後對該項公設瑕疵的損害賠償請求權與保固責任。然而，這些補償金額往往遠低於未來實際須花費的修繕費用，導致全體住戶利益受損，且這類重大協議若未經過區分所有權人會議決議，即屬於嚴重的私相授受行為。
住戶行使監督權與審查機制
民眾購屋時，若尚未成立「管理委員會」，則必須主動行使監督權，透過社區「規約」（《公寓大廈管理條例》第23條）規定，保護自身權益，如強力要求並遊說住戶，公共設施之正式點交受領，須經「專業第三方」驗收完成，並將缺失改善報告及點交內容提交區分所有權人會議，經出席過半數同意後，方得授權管委會簽字；也可透過公開資訊，了解幹部是否有與建商之利害關係人參與其中，或是發起成立公設點交監督義工，由具備建築、水電與法律背景專長之住戶全程監督。
查閱相關文件確保權益
若買房時社區已成立管理委員會，買方可根據該條例第35條規定，要求利害關係人（如賣方）協助調閱相關的會議記錄與點交進度以供參考。若發現內部資訊極不透明，或點交人員與建商有未利益迴避之情事，購屋前務必三思而後行，避免交屋後因公設維護問題而後悔莫及。
「管理委員會」係受社區全體住戶委任、處理社區公共事務之組織，雖屬於無給職工作，但仍須善盡受任人的善良管理人注意義務，若明知公設有重大缺失，卻收受不當利益或故意放水，導致全體住戶或公共基金蒙受損失，法律上將涉嫌《刑法》第342條背信罪之規定，未來恐有須受刑事追訴的風險。因此不論是建商、住戶或管理委員，均須秉持良知，善盡職責，共同防範並杜絕虛偽點交情事發生。
