作者：李永然律師
《109-08-3889幸運雜誌109年9月第124期第7頁》
一、都市危老房屋重建正夯
為了加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物的重建，改善居住環境，提升建築安全與國民生活品質，立法院於民國106年間三讀通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，並由總統於民國106年5月10日公布施行；其間已歷經兩次修訂，即民國107年6月6日總統公布修正的「第十條之一」；又於民國109年5月6日總統公布修正「第三條、第六條及第八條」。
由於該條例有諸多獎勵措施，且台灣都市已有相當多30年以上的老屋，因而形成目前「危老房屋重建」的熱潮。在各種獎勵措施最令房屋所有權人心動的，不外是「建築容積獎勵」(註1)；謹藉本文說明「建築容積獎勵」的規定及相關注意事項。
二、「時程」的容積獎勵
首先談到時程的容積獎勵，政府為了使危老房屋能加速重建，乃訂立「時程」的建築容積獎勵。依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第6條第2項規定：本條例施行後「一定期間」內申請的「重建計畫」，將依下列規定再給予建築容積獎勵：
1、施行後「第三年」內申請：各該建築基地基準容積（註2）百分之十；
2、施行後「第四年」內申請：各該建築基地基準容積百分之八；
3、施行後「第五年」內申請：各該建築基地基準容積百分之六；
4、施行後「第六年」內申請，各該建築基地基準容積百分之四；
5、施行後「第七年」內申請：各該建築基地基準容積百分之二；
6、施行後「第八年」內申請：各該建築基地基準容積百分之一。
三、「擴大基地規模」的容積獎勵
其次談到擴大基地規模的容積獎勵。申請適用《都市危險及老舊建築物加速重建條例》「重建計畫」，必須符合該條例第3條第1項規定的「合法建築物」，為擴大基地規模，該條例第3項第2項規定「前項合法建築物重建時，得合併鄰接的建築物基地或土地辦理」。更進一步地運用「建築容積獎勵」的誘因，擴大基地規模。因而《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第6條第3項規定：「重建計畫」範圍內符合該條例第3條第1項的建築物基地或加計同條例第3條第2項合併鄰接的建築物基地或土地達「二百平方公尺」者，再給予各該建築基地基準容積百分之二的獎勵，每增加「一百平方公尺」，另給予基準容積百分之零點五的獎勵。
四、視「實際需要」的容積獎勵
再者，除前述「時程」及「擴大基地規模」的容積獎勵外，《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第6條第1項還規定：「重建計畫」範圍內的建築基地，得視「實際需要」給予適度的建築容積獎勵；而獎勵的「項目、計算方式、額度、申請條件及其他遵行事項」的辦法，由中央主管機關定之。內政部為此於民國106年8月1日訂定發布《都市危險及老舊建築物容積獎勵辦法》，依該辦法所規定的容積獎勵項目，主要有以下七大項：
- 重建計畫範圍內原建築基地內之「原建築容積」高於「基準容積」者，有容積獎勵（《都市危險及老舊建築物容積獎勵辦法》第3條、第4條）；
- 建築基地退縮建者，有容積獎勵（《都市危險及老舊建築物容積獎勵辦法》第5條）；
- 建築物耐震設計，取得耐震設計標章等，有容積獎勵（《都市危險及老舊建築物容積獎勵辦法》第6條）；
- 取得候選等級綠建築證書（註3）者，有容積獎勵（《都市危險及老舊建築物容積獎勵辦法》第7條）；
- 取得候選等級智慧建築證書（註4）者，有容積獎勵（《都市危險及老舊建築物容積獎勵辦法》第8條）；
- 建築物有無障礙環境設計者，有容積獎勵（《都市危險及老舊建築物容積獎勵辦法》第9條）；
- 協助取得及開闢重建計畫範圍週邊的「公共設施用地」，產權登記為公有者，也有容積獎勵（《都市危險及老舊建築物容積獎勵辦法》第10條）。
五、結語
綜上所述，政府為了加速推動都市危險及老舊房屋重建，運用容積率獎勵做為誘因，依目前相關的獎勵對於危險及老舊房屋所有權人已具有相當大的作用。建築物所有權人應把握目前的機會，進行「重建計畫」，使自已能有一安全舒適的居住環境並改善都市的市容（本文作者為永然聯合法律事務所所長，永然兩岸法律事務中心創辦人）。
註1、建築容積管制旨在維護都市建築的安全、舒適、方便與促進都市的合理發展，進而達成「控制都市建築發展強度及密度」、「合理配置建築改善居住環境」…等目標。參見于明誠編著：都市計畫概要、頁203，民國78年9月，詹氏書局發行。
註2、「原定容積」不同於「法定容積」；台北市從民國72年開始實施容積率管制，其他地區從民國88年才開始實施容積率管制，在未實施容積管制前，基地上的營造建築的樓地板面積，有些會大於實際容積管制後的「法定容積」，此即「原容積」。至於「法定容積」則是依土地使用強弱性質所賦予樓地板面積多寡。參見林煌欽等著：危老及都市更新者簡單231問，頁230，2019年5月二版，讀享數位文化股份有限公司出版。
註3、候選等級綠建築有「鑽石級」、「黃金級」、「銀級」、「銅級」及「合格級」之分。
註4、候選等級智慧建築有「鑽石級」、「黃金級」、「銀級」、「銅級」及「合格級」之分。
