《111-08-4107幸運雜誌111年10月第149期》
李永然律師
一、不動產所有權共有形態相當普遍：
不動產包括「土地」及其「定著物」（《民法》第66條第1項）;而土地上之定著物如：建築物，包括未完工的房屋，若其已足以遮風避雨，可達經濟上使用之目的，也可以算是「定著物」。
不動產之所有權依其形態的不同，可分為「單獨所有」及「共有」;後者又可分為「分別共有」及「公同共有」;「分別共有」乃指數人按其「應有部分」(持分)，對於不動產有所有權者，均為不動產之分別共有人（《民法》第817條第1項）。例如：有一筆土地，甲、乙、丙、丁各有持分「四分之一」，則甲、乙、丙、丁四人分別共有該筆土地。至於「公同共有」則係依法律規定、習慣或法律行為成一「公同關係」的數人，基於其「公同關係」，而共有一不動產，均為不動產的公同共有人（《民法》第827條第1項）。法律上形成「公同關係」，例如：夫妻約定採用「共同財產制」為其夫妻財產制，則夫妻的財產及所得，除「特有財產」（註1）外，合併為「共同財產」，屬於夫妻「公同共有」（《民法》第1031條）。或被繼承人死亡，而有數繼承人時，在分割遺產前，各繼承人對於「遺產全部」為「公同共有」（《民法》第1151條）。
國內不動產共有之情形愈來愈多，相當多是因為「繼承」而取得遺產，繼承人於遺產未分割前，依法形成「公同共有」;或全體繼承人依其「應繼分」而登記為「分別共有」。不論是「公同共有」或「分別共有」不動產在運用、管理、處分，相較於「單獨所有」不便利。
因而欲將共有不動產進行分割，消滅共有關係，在實務上案例也日益增多。筆者擬藉本文剖辦理共有不動產分割的方式進行探討，俾便於讀者運用。
二、共有不動產分割的方法有那些？
首先談到共有不動產分割的方法，主要有四：
（一）、全體共有人協議：《民法》第824條第1項規定：共有物的分割，依「共有人協議」方法行之；前述規定除適用於「分割共有」外，於「公同共有物」的分割也準用（《民法》第830條第2項）（註2）。
（二）、法院確定判決：《民法》第824條第2項規定：分割的方法不能「協議」決定，或於「協議」決定後因「消滅時效」完成（註3）經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人的請求，命為下列分配：
１、以原物分配於各共有人：但各共有人均受原物的分配顯有困難者，得將「原物」分配於部分共有人。
２、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以「價金」分配於各共有人；或以原物的一部分分配於各共有人，僅部分變賣，以「價金」分配於各共有人。
上述規定是屬於「共有物分割之訴」，法院就共有物做出分割判決，此為「形成判決」，一旦判決確定即具有「形成力」，如果採用不動產原物分割，則應依法院判決結果進行「複丈」、「報稅」及辦理「登記」。
關於辦理登記，依內政部80年1月8日台(80)內地字第888138號出釋。「…所謂『法院確定判決』就請求分割共有物之裁判書，法院之判決不論僅為命兩造當事人為共有物如何分割之主文宣告（形成判決），抑併有命兩造就分割結果應協同辦理分割登記（給付判決）之主文宣判，地政機關均准以單獨申請登記」；任一共有人均可採法院確定判決單獨申請「登記」。
（三）、訴訟上和解或調解：不動產共有人如果於共有物判決分割之訴，於訴訟上成立「和解」，應作成「和解筆錄」（《民法》第379條第1項）；而且與確定判決有同一之效力（《民事訴訟法》第380條）。另外如共有人於起訴前聲請「調解」或於第一審訴訟轄屬中，經兩造當事人合意將案件移付「調解」（《民事訴訟法》第420條之1第1項）;調解成立應作成「調解筆錄」，其與「訴訟上和解」有同一效力（《民事訴訟法》第416條第1項），即與「確定判決」有同一效力。因而嗣後縱使有部分共有人拒絕會同依「和解筆錄」或「調解筆錄」辦理登記，其他共有人也可以憑「和解筆錄」或「調解筆錄」辦理登記。
（四）、依《土地法》第34條之1第6項的規定成立「調處」：《土地法》第34條之1第6項規定，任何共有人為共有物分割得申請「調處」，倘若部分共有人對於地政機關「調處結果」不服者，應於接到「調處通知」後「15日」內向「司法機關」訴請處理；如屆期不起訴者，則依「原調處結果」辦理。
三、結語：
綜上所述，不動產共有不論是「分割共有」或「公同共有」，對於所有權人總是帶來一些管理或處分上的不便，為了袪除不便，運用「分割共有物」，消滅「共有關係」有其必要；然於運用進行時，自應注意上開法律規定，俾保權益。
註１、《民法》第1031條之一：下列財產為特有財產：1、專供夫或妻個人使用之物；2、夫或妻職業上必須之物；3、夫或妻所受的贈物，經贈與人以「書面」聲明為其特有財產者。
註２、《民法》第830條第2項規定：公同共有物的分割，除法律另外規定外，準用關於「共有物分割」的規定。
註３、依共有物分割協議，請求會同向地政機關辦理登記的請求權，其「消滅時效」適用《民法》第125條規定，即「十五年」。
