《112-07-4196幸運雜誌112年8月第159期》

李永然律師

一、政府不斷打房，房價卻愈打愈高

　　目前在台灣「房價太高」，已位居民怨之首。由於房價太高，更讓年青人望屋興嘆，甚至影響結婚生子的意願，使台灣「少子化問題」更趨嚴重！

　　政府為了平息民怨，近年來不斷地推出打房措施，但成效不彰，最近更出重手，修正《平均地權條例》，藉以限制炒房，新修正條文已於民國(下同)112年7月1日起上路。

    在修正中，有一條增訂條文，即《平均地權條例》第47條之4，依該條第1項規定：「預售屋」或「新建成屋」買賣契約的買受人，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。但「配偶」、「直系血親」或「二親等內旁系血親間的讓與或轉售；或其他中央機關公告得讓與或轉售的情形並經直轄市、縣（市）主管機關核准者，不在此限。

　　對於上述禁止讓與或轉售預售屋或新建成屋買賣契約，雖訂有例外情形，於該條（第47條之4）第二項仍訂有「戶(棟)」數的限制，該條第2項規定：買受人依前項但書後所得讓售或轉售的戶(棟)數，全國每二年以「一戶(棟)」為限；其申請核准方式，應檢附文件、審核程序及其他相關事項的辦法，由「中央主管機關」定之。

　　內政部依上述規定，已訂有《預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售審核辦法》，並自112年7月1日起施行。

    筆者擬藉本文剖析「預售屋」或「新建成屋」買受人轉讓「買賣契約」的相關規定，俾免違反規定而影響權益或致生法律爭議。

二、何謂「預售屋」及「新建成屋」？

　　首先《平均地權條例》第47條之4條限制「預售屋或新建成屋」，因而有必要了解究何所指？現分述如下：

　　(1)、預售屋：指領有「建造執照」尚未建造完成，而以將事完成的建築物為交易標的之物。

    (2)、新建成屋：指新建完成並領得「使用執照」，而尚未辦竣「建物所有權第一次登記」(註1)。

三、是否轉讓「預售屋」或「新建成屋」買賣契約均須申請核准？

　　其次，因《平均地權條例》第47條之4第1項但書規定：「但配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售…不在此限」；亦即受讓人或買受人符合前述規定，其讓與或轉讓不須申請核准。《預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售審核辦法》第4條第1項規定：預售屋或新建成屋有下列各款情形之一者，無須依本辦法規定申請核准：

1、買受人與其配偶、直系血親或二親等內旁系血親的讓與或轉售；

2、買受人於簽約後死亡，其繼承人因「繼承」辦理契約名義人變更；

3、「法人」合併或改制後，由合併或改制後存續或新設立的「法人」，依法承受或「概括承受」；

4、「法人」依法解散、撤銷或廢止登記清算後，其膭餘財產的歸屬。

四、如何申請核准？

　　再者，購買預售屋或新建成屋的買受人讓與或轉售對象，不屬於《預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售審核辦法》第4條情形，即須符合中央主管機關公告得讓與或轉售的情形並經「直轄市、縣(市)主管機關」核准，然要如何申請核准？

　　筆者提醒申請時，應依《預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售審核辦法》第7條規定，檢附下列文件：

1、申請書；

2、買受人身分證明文件影本，有代理人者，並應檢附代理人身分證明文件；

3、預售屋或新建成屋買賣契約書影本。

    提出申請，如果符合相關規定(註2)，受理的直轄市或縣(市)主管機關應發給「核准函」(註3)，該核准函的「有效期限為「二年」，並自「核准日之次日」起算。

    不過民眾應注意，申請核准得讓與或轉售的戶(棟)數，有限制，即在「全國」每二年以「一戶(棟)」為限；而前述的「二年期間」，自直轄市或縣（市）主管機關核准日之次日起算（《預售屋及新建屋買賣契約讓與與轉售審核辦法》第6條）。

五、結語

　　綜上所述，政府為了防止「炒房」，對於「預售屋」或「新建成屋」的讓與或轉售有諸多限制，民眾務必注意此一條文的修正並遵守，切勿再投機炒作房地產，才不會自找苦吃（本文作者為永然聯合法律事務所所長，永然兩岸法律事務中心創辦人）。

註１、「建物所有權第一次登記」乃指土地完成總登記後的新建或舊有合法建物，由合法建物的起造人或權利人，依照法定程序，在辦竣「建物第一次測量」，取得「建物測量成果圖」後，經「公告」無人異議，而向登記機關所為的建物所有權總登記。
註２、內政部所規定的符合相關規定，乃指符合《預售屋及新建成屋買賣契約得讓與轉售情形》，例如：「買受人於簽約繳款後，因災害毀損原設籍居住的房屋，致不堪居住使用而須另行租屋，且被毀房屋為買受人或其家庭成員所有」、「買受人於簽約繳款後，讓與或轉售其預售屋或新建成屋買賣契約權利予該契約的共同買受人者」…等情形。
註３、「核准函」應載明建案名稱、買賣標的、買受人、簽約日期、有效期限及其他相關事項。