《113-08-4294幸運雜誌113年9月第172期》

李永然律師

一、政府為了打房，推出房地合一稅

台灣近年來，「高房價」造成極大民怨，政府為了平抑民怨，自民國103年起即不斷地推出相關制度，用以打房；甚至運用「信用管制措施」，也是想抑制房價。未料均無效果且房價愈打愈高；但政府卻有易外收獲，就是稅收增加。

政府諸多打房措施，如奢侈稅、實價登錄、調高稅基…等，其中還有一項重大措施，即「房地合一稅」制。由於此一制度影響民眾之權益甚大，民眾自有瞭解的必要。茲舉一例，即可知其影響，甲於民國107年1月間自其父乙受贈一間房子，該房子甲於民國112年1月間出售，甲出售該房屋依法即需繳納「房地合一稅」。甲的房子實際售價要扣除「取得成本」，而其係受贈，《所得稅法》規定其「取得成本」要用「房屋的評定價格與土地的公告現值」計算，導致甲需繳納較多的「房地合一所得稅」，由該案例即可知此一制度對民眾之權益影響甚大。筆者認為相當不合理，不過「惡法亦法」，民眾只好應加以認識，並妥適因應，才能為自已省荷包！

二、民眾需先注意房地合一交易所得的課稅對象

對於此一問題，首先民眾需注意《所得稅法》第4條之4，其第1項規定：「個人及營利事業交易中華民國105年1月1日以後取得之房屋，房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地(以下合稱房屋、土地)，其交易所得應依第14條之4至第14條之8及第24條之5規定課徵所得稅」(註1)。又同條第2項規定：「個人及營利事業於中華民國105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權或預售屋及其坐落基地，其交易視同前項之房屋、土地交易。」。再者，同條第3項規定：「個人及營利事業交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額，該營利事業股權或出資額之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成者，該交易視同第一項房屋、土地交易。…」(註2)。

由上述《所得稅法》第4條之4第1項至第3項規定，可知「房地合一所得稅制」在適用上是針對「民國105年1月1日以後所取得的房屋、土地」；而前述房屋、土地則包括「房屋、土地」與「視同房屋、土地」。「房屋、土地」即《所得稅法》第4條之5第1項所規定；而「視同房屋、土地」即《所得稅法》第4條之5第2項、第3項所規定。

三、民眾需注意房地交易所得稅的稅率

其次民眾應注意房地交易所得稅稅率，因為它會影響納稅額，由於「個人」與「營利事業」不同，在此僅就「個人房地交易所得稅稅率」進行探討。依《所得稅法》第14之4第1項規定：「第4條之4規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得，改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額；其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價位，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得款。…」由前述規定，可知如何決定「房地交易所得額」，而且出賣人會因「出價取得」房地或「繼承或受贈取得房地」，於計算所得額而有所不同，民眾對於此點務必注意。

　　除此之外，《所得稅法》第14條之4第3項規定房地合ㄧ所得的「稅率」，在「稅率」方面會因個人是否屬於「中華民國境內居住之個人」及「持有房地期間」而有不同。

　　筆者因礙於篇幅，就在此僅以「中華民國境內居住之個人」例舉其稅率規定如下：

• 持有房屋、土地的期間在「2年」以內者，稅率為45%；
• 持有房屋、土地的期間超過「2年」，未逾「5年」者，稅率為35%；
• 持有房屋、土地的期間超過「5年」，未逾「10年」者，稅率為20%；
• 持有房屋、土地的期間超過「10年」者，稅率為15%；
• 因財政部公告的「調職、非自願離職或其他非自願性因素」，交易持有期間在「5年」以下的房屋、土地者，稅率為20%。

四、結語：

　　綜上所述，房地合ㄧ所得稅制相當複雜，且與往昔規定大不相同，民眾如不瞭解且不知事先規劃，則將會造成過重的稅負，故建議務必弄清楚，並事先適當的規劃，才能為自己節稅省荷包(本文作者為永然聯合法律事務所所長，永然兩岸法律事務中心創辦人)。

註1、自房地合ㄧ所得新制之後，依《所得稅法》第4條之4第4項規定，土地交易所得不適用《所得稅法》第4條第1項第16款前段的免稅規定。

註2、《所得稅法》第4條之4第3項的規定，對於交易的股份屬於「上市、上櫃及興櫃公司」的股票不適用。