《113-07-4287幸運雜誌113年8月第171期》
李永然律師
一、「居住權」的保障是基本人權
台灣近二十年來各界不斷地有人在呼籲「居住權」保障、「居住正義」，這主要是我國已經將聯合國《經濟社會暨文化公約》透過「立法院」立法，於民國98年間國內法化。依該公約第11條規定：「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度，包括適當之…『住』及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現…」。為此，我國立法院又於民國100年間三讀通過《住宅法》，該法於民國100年12月30日總統公布，自民國101年1月1日起正式生效施行。《住宅法》於第一條揭櫫立法目的：為保障國民「居住權益」，健全住宅市場，提升「居住品質」，使全體國民居住於「適合之住宅」且享有「尊嚴之居住環境」。政府為了平抑高房價及人為炒作的「住宅市場」，自民國101年間起不斷地推出打房措施，如：「奢侈稅」的課徵、「囤房稅1.0」、「囤房稅2.0」、「實價登錄1.0」、「實價登錄2.0」、提高房屋稅、地價稅、修正《平均地權條例》、央行進行信用管制措施…等等，但似乎沒有成效，且讓房價愈打愈高，令青年們相當憤怒且不滿；也讓執政的「民進黨」擔心青年選票的流失，也擔心居住權保障及居住正義淪為口號。
二、2024年總統大選，執政的民進黨為挽回青年的支持，推出新青安貸款政策
如上所述，由於國內房地產市場的房價居高不斷，且仍繼續上漲，甚至連不少「蛋白區」還出現倍漲現象，又逢2024年總統大選，而不少青年人長期低薪，面對高房價，只能望屋興嘆，「已婚而不敢生」，或「有愛人而不敢婚」，又導致台灣的「少子化」問題更為惡化。
執政的民進黨為了挽救選情，於是在民國112年8月間迅速由財政部推出新《公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款原則》(註1)，借款人只要符合《民法》規定的成年年齡以上，且借款人與其配偶及其未成年子女均無「自有住宅」；又貸款成數可達「8成核貸」，額度為新台幣1000萬元，貸款年限最長「40年」(含寬限期5年)(註2)，本息分期平均攤還或本金分期攤還。
此一「新青安成家貸款」政策，卻遭有心人利用，有些人利用「青年」作為「人頭」，有些則利用優惠貸款藉機炒房，所購住宅並未自住，而是出租，藉以獲得利益，並圖謀於未來房價上漲後，再轉售「獲利」，房仲及代銷業者更藉此機會大肆鼓勵，造成目前另一波房價高漲，導致有學者批評「新青安鼓勵自住，竟變成鼓勵投機」(註3)。
三、政府為補救新青安的流弊，正進行亡羊補牢
再者，針對新青安造成的反效果，又紛紛遭到外界質疑，財政部趕緊召集督導的「八大行庫」研商，針對「人頭戶」、「貸後轉租」等亂象，從「貸前徵審」、「貸後管理」及「稽查」三大面向進行改善；且明訂「新貸戶」要簽「切結書」，至於「舊貸戶」雖不用簽「切結書」，但若行庫在「貸後管理」發現有違約情事，則將採取「懲罰性措施」。
對於新青安政策筆者所關心的是一些「年青人」在受到銷售人員的話術、銷售手法而冒然勉強「購房」，這部分未來應當小心，因為如果首購族的青年因「信用膨脹」，未來如果利率一旦愈來愈高，而政府對於「再升息」並不補貼，再逢「五年期的寬限期」屆滿，進入本息攤還，一旦還不起貸款，則將遭到金融機構追債，房屋被「法拍」(註4)，自己「信用」也會遭到損害失信。
四、政府應用心做出周全的「住房政策」
對於台灣近年來的房地產政策，筆者看到的只是政府不斷地針對「房地產市場」，而且所採取的措施又只會不斷地推高房價，大家應該看到政府近年來從房市的稅收不斷地超徵，政府財庫滿滿，而政府對房屋所有權人增加的稅收，房屋所有權人將來於出售則會轉嫁於買受人。事實上，「居住權」或「居住正義」是要讓人人有房住，所以政府除了應關注房市交易透明、公平、交易安全保障外，則應有明確、長期且一貫性的「住房政策」。另外則是落實「社會住宅」的興建，以及努力將適宜的公有土地降低土地地租及調整地租收取方式，以設定「地上權」方式，出售「地上權住宅」，讓民眾能買得起(註5)，這樣才能真正保障人民的居住權及落實「居住正義」(本文作者為永然聯合法律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人)。
註1、八大公股行庫即台灣銀行、台灣土地銀行、合作金庫、第一商銀、華南商銀、彰化商銀、兆豐國際商銀及台灣中小企銀。
註2、貸款額度由800萬元，提高至1000萬元；貸款年限最長由「30年」延長至「40年」。
註3、聯合報民國113年6月21日A2版社論：「新青安心不安，居住不正義更嚴重」；應翠梅撰：「這波房市熱 新青安貸款惹的禍？」乙文，載民國113年6月14日聯合報，A3版。
註4、房地產貸款設定抵押權予貸款人，一旦未還貸款，則貸款人(抵押權人)依《民法》第873條行使抵押權，向法院聲請裁定准許拍賣抵押的房地。
註5、李家儂撰：「推動地上權宅 落實居住正義」乙文，載民國113年3月28日聯合報，A10版。
