《111-01-4043投資情報111年2月第242期》
李永然律師、林易陞律師
華人社會傳統上有著「有土斯有財」的觀念，所以房地產一直以來被視為是一項不錯的投資標的，但因為房地產價格不斷上漲，造成社會上出現要求政府管制的聲音，政府遂開始實施相關的房地產市場管理新制。面對此一改變，想要進場投資房地產的投資人，有先了解這些制度內容的必要。
綜觀我國房地產管理制度近年的發展，政府本於《住宅法》之精神，為促進不動產交易資訊透明，健全不動產市場發展，於民國（下同）110年1月27日修正公布《平均地權條例》、《地政士法》與《不動產經紀業管理條例》等三法，推動「實價登錄2.0新制」，並經行政院核定自110年7月1日起施行（註1）。另一方面，政府於110年4月28日修正公布《所得稅法》，推動「房地合一稅2.0」，也自110年7月1日起施行（註2），希望雙管齊下，能對房地產市場的漲勢產生抑制作用。
一、實價登錄2.0新制
首先談到「實價登錄2.0新制」，應注意以下要點：
（一）增加不動產交易申報登錄資訊的透明性、正確性
1.完整揭露門牌、地號
關於申報登錄資訊，依舊制的規定，政府於隱蔽個人資料後，應以「區段化」、「去識別化」的方式提供民眾查詢，所以過去實價登錄系統揭露的資訊是以「三十號為區間」提供查詢，例如「羅斯福路一段1-30號」。
因為外界認為「區段化」、「去識別化」的申報登錄資訊仍不夠透明，故內政部認為宜比照英國、澳洲、美國及香港等不動產交易透明度高的國家，揭露詳細「門牌」、「地號」，從而新制刪除「區段化」、「去識別化」的限制，改制後的申報登錄資訊將揭露完整詳細的「門牌」、「地號」（註3）；此外，依新制2.0規定，110年7月1日新法「施行前」以「區段化」、「去識別化」的方式揭露的資料，也要完整揭露並重新提供查詢。
2.賦予主管機關查核權限
為確保申報登錄資訊的真實性，避免投機炒作的情形，新制賦予主管機關查核權限；且金融機構、買賣雙方、地政士或不動產經紀業如果規避、妨礙或拒絕查核者，由主管機關處新臺幣（下同）3萬元以上15萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，主管機關更得按次處罰。
（二）確實管制預售屋交易
1.建立預售屋交易「備查」、「即時申報」制度
往昔依舊制的規定，預售屋交易僅限於「委託代銷業者銷售」時，才有申報登錄的義務；且代銷業者於「委託代銷契約屆滿或終止三十日內」才有申報登錄義務，從而社會各界有反應預售屋交易不僅資訊不足，且資訊揭露不具「時效性」，容易造成有心人士炒作或哄抬預售屋價格。
從而新制規定將「自行銷售」預售屋者納入管理，「自行銷售」預售屋者應於「銷售前」將預售屋銷售資訊以及預售屋買賣定型化契約，以書面報請主管機關備查；並於「簽訂買賣契約書之日起30日內」向主管機關申報登錄資訊。
至於委託不動產經紀業代為銷售預售屋的情形，新制規定「代銷業者」應於「簽訂、變更或終止委託代銷契約之日起30日內」，將委託代銷契約相關文件報請主管機關備查，並應於「簽訂買賣契約書之日起30日內」向主管機關申報登錄資訊。
2.將「紅單」納管，並禁止「紅單交易」
我國預售屋交易實務上，常見買受人先交付定金，代銷業者提供「購屋買賣預約單」或「購屋買賣訂購單」（二者差異在於有無議價），因為都是紅色或粉紅色，所以俗稱為「紅單」。在取得紅單及簽訂正式契約前，許多投資客透過轉讓、炒作紅單賺取價差，所以引來政府關注。
依新制的規定，銷售預售屋者（包括自行銷售及代銷業者），向買受人收受定金時，應以「書面契據」確立買賣標的物及價金，並不得約定保留出售等不利於買受人的事項；且此一「書面契據」不得轉售予第三人。換言之，本次修法將預售屋紅單納入管理，並禁止紅單轉讓交易。
二、房地合一稅2.0新制
其次談到「房地合一稅2.0新制」，此應注意下述要點：
（一）短期交易課重稅
為抑制短期不當炒作不動產，新制延長「個人短期持有房地」適用高稅率的持有期間，修法前後比較如下表：
| 持有期間適用稅率 | 修法前 | 修法後 | |
| 境內居住者 | 45% | 1年以內 | 2年以內 |
| 35% | 超過1年未逾2年 | 超過2年未逾5年 | |
| 20% | 超過2年未逾10年 | 超過5年未逾10年 | |
| 15% | 逾10年 | 逾10年 | |
| 非境內居住者 | 45% | 1年以內 | 2年以內 |
| 35% | 超過1年 | 超過2年 |
（二）防止個人藉設立公司避稅
為防止個人透過設立營利事業的方式進行短期交易，以規避較高的房地交易所得稅，新制規定營利事業應比照個人依持有期間按差別稅率分開計稅。
（三）擴大房地合一課稅範圍
為防止透過其他移轉型態來避稅，新制規定「符合一定要件的股份（或出資額）交易」及「預售屋交易」將視為「房地交易」。
（四）增設土地漲價總數額減除上限
為防止利用土地增值稅與房地合一稅率差異來避稅，新制訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，以依《土地稅法》第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額為限。
綜上所述，由政府推動「實價登錄2.0新制」及「房地合一稅2.0新制」，可知近年來政府對於房地產市場的態度傾向於加強管制，而且同時提高違反的罰則，所以預計投入房地產市場的投資人，應該更加關注我國房地產管理政策的變化，避免投資時違反規定而誤觸地雷。
註1：參見聯合新聞網，〈實價登錄2.0明正式上路 五大變革重點看這裡〉，網址：https://udn.com/news/story/7238/5568563，最後瀏覽日期：111年1月4日。
註2：參見經濟日報，〈房地合一稅2.0拍板 一張表看懂修了什麼〉，網址：https://money.udn.com/money/story/5621/5310569，最後瀏覽日期：111年1月4日。
註3：依103年12月25日修正、104年2月2日施行之《土地登記規則》第24條之1規定，修正後任何人得申請之「第二類謄本」，改以去識別化方式，僅公開所有權人的姓氏、部分國民身分證統一編號資料，故實價登錄2.0新制雖然揭露個案完整門牌或地號，但尚沒有透過謄本間接識別該個人財產資料的疑慮。
