《111-10-4134台商張老師月刊111年11月第279期》

李永然

■台商諮詢問題摘要

　在福建廈門投資的李姓台商，其與陸商發生債務糾紛，李姓台商擔心自己名下的不動產被進行「查封」登記，他想瞭解不動產查封登記、預查封登記的法律如何規定？

■台商張老師諮詢解答

　　按「查封」是由法院或其他有權機關作出以限制被查封的動產或不動產的權利人對該財產之處分為目的的一種強制措施。中國大陸針對不動產查封，其方法有多種：如貼封條、張貼公告、「查封登記」、「預查封登記」及提報保存財產權證照等（註1）。

在此針對「查封登記」、「預查封登記」予以介紹：

　（一）、查封登記：其乃指不動產登記機構依人民法院或其他「有權機關」的囑託，依法定程序對被查封人已登記不動產之處分權予以限制的登記類型（註2）；至於請求對不動產進行「查封登記」，應具備下列要件：

　　1、被查封的不動產是已登記的不動產；

　　2、被查封的不動產為被執行人或被採取「財產保全措施」之人所有；

　　3、「有關機關」要求登記機構進行「查封登記」時應出具相關「囑託文件」：按大陸《不動產登記暫行條例實施細則》第90條第(二)項規定：人民法院要求不動產登記機構辦理「查封登記」的，應當提交「協助執行通知書」。

（二）、預查封登記：「預查封」乃指對尚未在登記機關進行「物權登記」，但又履行了一定的批准或者備案等預登記手續、被執行人享有「物權期待權之房地產」，如：預售或現售商品房…，所採取的控制性措施；至於「預查封登記」，則是指登記機構依據人民法院之「預查封裁定書」及「協助執行通知書」辦理，以限制不動產處分為目的的一種登記（註3）。如果有不動產被預查封，在預查封期間被預查封之不動產的所有權或使用權登記於被執行人名下，則「預查封登記」就自動轉成「查封登記」。

以上說明，供大陸台參酌（本文作者為陸委會台商張老師、台北企經協進會理事長）。

註1、程嘯等著：不動產登記暫行條例及其實施細則的理解與運用，頁489~491，2016年2月第1版，法律出版社出版。

註2、李顯冬等編著：不動產登記暫行條例及其實施細則實務指南與典型案例，頁347，2016年3月第1版，中國法制出版社出版。

註3、程嘯等著：前揭書，頁501~502。