《112-09-4213純青-祥和社會美好人生季刊112年10月第85期》
李永然律師
一、出售土地時，須注意土地增值稅：
國人出售房屋，因房屋座落土地上，此時大皆是房屋及其所座落土地一併出售並移轉土地所有權。因買賣進行土地所有權移轉時，須注意「土地增值稅」的計算及負擔。因我國《土地稅法》第28條前段規定：已規定地價的土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價數額徵收土地增值稅。
出售土地的出賣人針對土地增值稅，除應注意「土地漲價總數額」外，尚應注意是否符合「自用住宅用地」及是否考慮要用「自用住宅用地」稅率課徵土地增值稅。因為一般稅率為20%~40%（《土地稅法》第33條第1項）；如果適用自用住宅用地優惠稅率則為10%，但土地所有權人一生以「一次」為限（《土地稅法》第34條第4項）（註1）。
二、適用自用住宅用地優惠稅率的法定要件：
如前所述，出售土地欲適用「自用住宅用地優惠稅率」，須具備法定要件，此乃因《土地稅法》第34條第1項前段規定：土地所有權人出售其「自用住宅用地」者，「都市土地」面積未超過「三公畝」部分或「非都市土地」面積未超過「七公畝」部分，其土地增值稅統就該部分之「土地漲價總額」按百分之十徵收。
至於上述「自用住宅用地」究何所指？其乃指「土地所有權人」或其「配偶」、「直系親屬」（註2）於該地辦竣「戶籍登記」，且無出租或供營業用的住宅用地（《土地稅法》第9條）。
又想適用自用住宅優惠稅率，除須該出售土地符合「自用住宅用地」，即已於該地辦竣「戶籍登記」，且無出租或供營業用，如果出售時無出租或供營業用，但如出售前「一年」內，曾供營業使用或出租者，則不得適用「自用優惠稅率」（《土地稅法》第34條第2項）。
前述之出售前「一年」內的計算，要以「出售日之前一日」起往前推算一年（財政部80/7/16台財稅字第800709156號函）。「曾供營業使用」包括「出租營業」或「自己營業使用」（財政部稅賦署71/1/15台稅三發第052號函）。
三、「一生一次」出售自用住宅用地享用優惠稅率，有無例外？
再者，如前所述，出售自用住宅用地，土地增值稅優惠稅率的適用以「一次」為限（《土地稅法》第34條第4項）；嗣後《土地稅法》第34條於民國98年12月30日公布增訂第5項，即對於土地所有權人於適用《土地稅法》第34條第4項專用「土地增值稅優惠稅率」後，再次出售其「自用住宅用地」，符合「一定條件者」，可再依「優惠稅率繳納土地增值稅」，不受「一生一次」的限制。前設的一定條件，即：
1、出售都市土地面積未超過「1.5公畝」部分或非都市土地面積未超過「3.5公畝」部分；
2、出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外的房屋；
3、出售前持有該土地「6年」以上；
4、土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍，且持有該自用住宅連續滿「6年」；
5、出售前「5年」內，無供營業使用或出租（《土地稅法》第34條第5項）。
四、出售自用住宅用地再重購土地時，符合何條件可申請退稅？
又就出售自用房地者，有時是為了「換屋」，而出售時已繳納土地增值稅，嗣後另於他處購買自用住宅用地，《土地稅法》第35條有「重購退稅」的規定，民眾務必注意。
《土地稅法》第35條有關重購自用住宅用地，退還已繳納土地增值稅規定的立法意旨，乃在於考量土地所有權人因「住所遷移」等實際需要，必須出售原有自用住宅用地，而另於他處購買自用住宅用地，為避免因課徵土地增值稅，降低其重購土地的能力，故有「重購退稅」的規定（財政部88/9/7台財稅第881941465號函）（註3）。
因而欲申請重購退稅，須注意以下三點，即：
1、土地有所權於出售土地後，於完成移轉登記之日起，「二年」內重購都市土地未超過「3公畝」部分或非都市土地未超過「7公畝」部分，且仍作自用住宅用地者；同時「新購土地地價」超過「原出售土地地價」，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管機關申請就其已納土地增值稅後之餘額內，退還其不足支付新購土地地價的數額。
2、土地所有權人於先購買土地後，自完成移轉登記之日起「二年」內，始出售自用住宅用地者，也準用「重購退稅」（《土地稅法》第35條第2項）。
3、土地所有權人出售自用住宅用地，已繳納土地增值稅，嗣後重購自用住宅用地後辦理「自益信託」（註4），如該土地上房屋仍供委託人本人、配偶或其直系親屬做住宅使用，與該「土地信託目的」不相違背，且符合《土地稅法》第9條、第35條規定者，也可依「重購退稅」規定，申請退還土地增值稅（財政部93/7/28台財稅字第0930451957號令）。
五、結語
由於我國《憲法》第19條規定，人民有依法律納稅的義務，人民固然不可「逃漏稅」，但務必懂得「節稅」，要充分瞭解法律相關規定，享用優惠、免稅…等相關規定，俾保自身之財產權益（本文作者為永然聯合法律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人）。
註1、《土地稅法》第34條第5項有「一生一次」的例外規定。
註2、直系親屬包括「直系血親」（《民法》第967條）、「直系姻親」（《民法》第969條、第970條）。
註3、「信託」乃指委託人將其財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人的利益或為特定之目的，管理或處分信託財產的關係。「私益信託」不同於「公益信託」；自益信託又有「自益信託」與「他益信託」之分。
註4、財政部編印：土地稅法令彙編，頁251，民國105年12月出版，財政部出版。
