《113-03-4258純青祥和社會-美好人生113年5月第88期》

李永然律師

一、共有土地如何合法處分，是一重要的問題：

　　國內目前土地「共有」的情形相當多，「共有」有「分別共有」（又稱：持分共有）（註1）、「公同共有」（註2）之分。例如：甲有一筆土地，其與妻乙，共生育二位子女A、B，甲死亡時，甲所擁有的該筆土地就由乙、A、B三人共同繼承（《民法》第1138條），三人完成繼承登記；按「應繼分」，各擁有該筆土地的持分（應有部分）三分之一。

　　乙、A、B三人如果意見一致，決定出售處分該筆土地，出售土地並不困難；但如果乙、A、B三人意見不一，例如：乙基於懷念丈夫而不想賣，但A、B想要出售換得金錢，此時該如何是好？這就涉及合法處分共有土地的法律問題。

二、分別共有符合哪些要件，可以不需「全體共有人」同意而出售：

　　我國《土地法》於第34條之1第1項規定：「共有土地，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」

　　　就以上述乙、A、B三人分別共同，且其應有部分各有三分之一；如果A、B二人決定出售，即可利用《土地法》第34條之1的規定，基於三人中有二人同意，且合計應有部分達三分之二，已過半數；即可以不必獲得乙的同意，而予以出售處分。

三、透過多數決定方式決定處分共有土地應注意那些問題：

　　不過A、B二人不顧乙的反對，決定出售，雖可以合法處分，然依《土地法》第34條之1的規定，仍須注意以下三點：

（一）、應事先以「書面」通知其他共有人；其不能以「書面通知」者，則應「公告」之（《土地法》第34條之1）。而進行上述書面通知或公告，尚須注意《土地法第34條之1執行要點》第8點，即：

1、部分共有人應先通知他共有人；

2、「書面」應以「雙掛號的通知書」或「郵局存證信函」送達他共有人的「戶籍地址」；如為「法人」（註3）或「非法人團體」（註4），應送達其「事務所」或「營業所」地址；

3、他共有人的戶籍地址無法送達，有《戶籍法》第50條戶籍暫遷至戶政事務所的情形（註5）或部分共有人已確知他共有人未居住於戶籍地，而能依「實際住居所」送達者，應就其「實際住居所」通知，並由部分共有人於「登記申請書」適當欄記明「他共有人受通知之處所確係實際住居所，如有不實願負法律責任」；無法知悉他共有人「實際住居所」者，部分共有人應於「登記申請書」適當欄記明「義務人確不知他共有人實際住居所，如有不實願負法律責任」；

4、如果是不能以「書面通知」，而有下列情形之一者，則可以用「公告」代替：

（1）、他共有人住所不明，或無法按「戶籍地址」寄送且不知「實際住居所者」；

（2）、他共有人戶籍資料載有逐出國外或喪失國籍之記事，部分共有人就「除戶地址」通知無法送達；且已依《土地法第34條之1執行要點》第8點第（三）款辦理；

（3）、他共有人於台灣地區無戶籍，部分共有人就土地或建物登記簿地址通知無法送達，且已依《土地法第34條之1執行要點》第8點第（三）款規定辦理。

如果已符合上述情形之一，而可以「公告」，公告可直接以「布告方式」，由村里長簽證後，公告於土地或建物所在地的村、里辦公處，或以「登報方式」公告之，並自布告之日或登報之日起，經「20日」發生通知效力（《土地法第34條之1執行要點》第8點第（五）款）。

（二）、又部分共有人於履行事先書面通知或公告通知其他共有人時，須注意其通知或公告的內容；依《土地法第34條之1執行要點》第8點第（六）款規定：其內容應載明土地標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人的姓名、名稱、住所、事務所或營業所及其他事項。數宗土地或建物併同出賣時，應另分別記明各宗土地的價金分配。

（三）、部分共有人透過《土地法》第34條之1出賣共有土地時，「他共有人」得以「出賣的同一條件」共同或單獨優先購買（《土地法第34條之1執行要點》第12點第（一）款）。而在實務上，假設有一案例，老王、老張二人共有一筆土地，老王有應有部分3/4，老李則僅有1/4，老王打算透過《土地法》第34條之1第1項出售其與老張共有的該筆土地和老王自己單獨所有的另一筆土地，一起出售於老江丙，老王通知老張，老張如欲以共有人身分行使「優先購買權」，老張僅得就其「共有之土地」部分行使優先購買權，或兩筆土地均可一併優先購買？依《土地法第34條之1執行要點》第12點第2項規定，原則上得僅就其「共有之土地」部分行使優先購買權，但如前述二筆土地想一起主張購買，須有下列情形之一始可：

1、部分共有人表示使用上具「不可分性」，並經法院判決確定或提出依法與法院確定判決有同一效力之證明文件；

2、依「法令」規定應併同移轉。

四、結語：

綜上所述，在共同土地由數人「分割共有」時，部分共有人雖可透過符合《土地法》第34條之1第1項多數決的方式處分，但處分時，仍須按照法定方式進行事先通知，同時須注意「優先購買權」的法律問題，方可避免無謂的爭議（本文的作者為永然聯合法律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人）。

註1、「分別共有」乃指數人按其「應有部分」對於一物有所有權者（《民法》第817條）。

註2、「公同共有」是指數人依「法律規定」或「契約」成立一「公同關係」，而共享一物之所有權（《民法》第827條）。

註3、「法人」有別於「自然人」，法人按其設立基礎的不同，可以分為「社團法人」與「財團法人」；前者以「社員」為基礎，後者則以「財產」為基礎。

註4、《民事訴訟法》第40條第3項規定「非法人團體」有「當事人能力」；有「當事人能力」的非法人團體，必須具備的要件有四：（1）該團體設有代表人或管理人；（2）該團體有一定的組織、名稱及事務所或營業所；（3）該團體有一定的獨立財產；（4）該團體的存在有一定的目的或宗旨（最高法院64年度台上字第2461號判例）。

註5、全戶遷離「戶籍地」，未於法定期間申請「遷徙登記」，無法催告，經房屋所有權人、管理機關、地方自治機關申請或無人申請時，戶政事務所得將其權戶戶籍暫遷至該戶政事務所（《戶籍法》第50條第1項）。