《110-06-3974幸運雜誌110年7月第134期》
永然聯合法律事務所李永然律師
一、住宅房屋租賃契約可以請公證人公證
我國《公證法》第2條第1項規定：公證人因當事人或其他關係人的請求，就「法律行為」及其他關於「私權的事實」，有作成「公證書」或對於私文書予以「認證」的權限。「公證」是針對「法律行為」，而「認證」則是針對「私權的事實」，兩者不同。
目前實務上公證事件的類別，如：租賃、買賣、借貸、委任、結婚、離婚、認領、收養、監護權事項、遺囑…等，其中以「租賃」契約的公證高居公證事件類型的第一位（註1）。
有些房屋所有權人怕碰到不繳交房租、租賃期限屆滿不返還房屋、已遭終止租約拒不返還房屋…等之惡房客，索性就不出租房屋，其實這是因噎廢食的做法。住宅租賃契約辦理「公證」可以發揮對於惡房客的效果；另外對於承租人也有好處，筆者願藉本文予以頗析，俾供住宅租賃契約的出租人或承租人的運用。
二、住宅租賃契約辦理公證對於出租人的好處
首先說明住宅租賃契約辦理公證對於出租人的好處，我國《公證法》第13條第1項第1款及第3款分別規定：當事人請求就「以給付金錢…為標的者」、「租用…建築物或其他工作物，是有期限並應於期限屆滿時交還者。…」由「公證人」（註2）做成的「公證書」，載明應逕受強制執行者，得依該「公證書」做為執行名義，去法院申請執行。
所以《強制執行法》第4條第1項第4款規定：依《公證法》規定得為強制執行的公證書，可以做為強制執行的「執行名義」（註3）；出租人聲請強制執行，應依《強制執行法》第6條第1項第4款規定提出「公證書」作為證明文件。
如果住宅房屋租賃契約有由公證人公證，並載明可以逕付強制執行的相關事項，就可以在遇上不繳房租、不返還房屋的承租人時，直接拿「公證書」向管轄法院民事執行處聲請強制執行，而不必再另行提起「民事訴訟」，既省錢、省事又省時間。實務上，就房屋租賃契約、房屋轉租契約、租賃關係移轉契約、終止租賃契約…等，均有請求公證人公證的實例（註4）。
三、住宅租賃契約公證對於承租人的好處
其次，如前所述，住宅租賃契約請求公證人對於出租人固然有好處，其實對於承租人也有好處。
一般房屋承租人最怕房屋租賃期限未滿，房東在期限內出售房屋，如果符合《民法》第425條之法律要件的承租人可以提出「買賣不破租賃」，對抗房屋的買受人。
《民法》第425條規定：「Ⅰ、出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。Ⅱ、前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」。前述「買賣不破租賃原則」於租期逾五年或不定期限的租賃契約，限定必須經「公證」，其目的在求其權利義務內容合法明確，且防免實務上常見的弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不訂期限的租賃契約，以妨礙債權人的強制執行（註5）。所以承租人的租賃契約遇有上述情形，且經公證人公證，就可以順利地依法行使「買賣不破租賃」的抗辯，並保有繼續使用租賃物的合法權利。所以，公證的租賃契約對於承租人確保其可以行使「買賣不破租賃」的抗辯權利，一旦房屋買受人買受並承受所有權後，依法使繼受出租人的地位（註6）。
四、住宅租賃契約如何請求公證？
再者，如果出租人、承租人雙方均願將「住宅租賃契約」請求公證人公證，要如何處理？
1、應向公證人提出請求：公證人包括「法院公證人」與「民間公證人」，依《公證法》第3條第1項規定：請求可以以「言詞」或「書面」，大多運用「書面」；又住宅租賃契約公證的請求可以由「代理人」為之（《公證法》第4條）。
2、提出請求的公證請求書，應特別注意「請求公證的標的」、「請求公證的法律行為」、「約定應逕受強制執行的事項」…等。
3、完成公證行為應取得「公證書」：《公證法》第80條規定：公證人作成「公證書」，應記載其所聽取的陳述與所見的狀況，及其他實際體驗的方法與結果。出租人、承租人完成「公證」，應取得「公證書」，公證書的應記載事項可參見《公證法》第81條，但最重要的不外「公證的本旨」與「應逕受強制執行之約定的要旨」。
五、結語
綜上所述，住宅租賃契約不論是「出租人」或「承租人」運用「公證人」辦理公證並約定「應逕受強制執行的事項」，這樣才符合「預防法學」的精神！
註1、鄭雲鵬撰：「我國公證業務之現況與展望–以日本公證業務之發展為借鏡」乙文，載公證法學第七期，頁39，2011年3月，中華民國公證學會出版。
註2、我國《公證法》規定公證人有「法院公證人」及「民間公證人」，民間公證人由司法院依《公證法》遴任。
註3、「執行名義」乃指債權人取得一定的公文書，證明其私權存在及其範圍，並有執行力，始得據以聲請執行機關實施強制執行，該「公文書」即為執行名義。陳計男著：強制執行，頁77，2002年8月初版第1刷，自刊本。
註4、鄭雲鵬著：公證實務DIY，頁158~178，民國90年8月初版，永然文化出版公司出版。
註5、劉春堂著：民法債編各論（上），頁311，民國103年10月初版第6刷，自刊本。
註6、胡天賜撰：「民法第四百二十五條第二項關於強制公證制度之探討」乙文，載公證法學創刊號，頁53，2004年5月出刊。
