《112-02-4156中華水電冷凍空調-契約的訂定與運用(42)112年2月第194期》

永然聯合法律事務所 李永然律師、劉和鑫律師

案例：

    A冷凍空調公司向B公司購買預售屋後，B公司依約交付房屋後，A冷凍空調公司應該如何善盡買方的從速檢查義務，如果A冷凍空調公司於驗屋後，才發現預售屋存在諸多「瑕疵」，是否有向賣方通知的義務？

解析：

• 預售屋的買受人應如何善盡其從速檢查義務？
• 買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人，買受人如怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，此為《民法》第三百五十六條第一項、第二項所規定；且依同法第三百六十五條第一項規定，買受人因物有瑕疵而得請求減少價金者，其請求權應於物之交付後「六個月」不行使而消滅。如果買受人於交屋後，發現瑕疵，而未履行檢查、通知義務，則視為承認其所受領之物，其等之請求權已於物之交付後「六個月」不行使而消滅(註1)。
• 《民法》第356條規定的「從速檢查義務」，乃是為了促使買受人能盡快確認出賣人所交付的買賣標的物是否存在瑕疵，不應使出賣人久負不可知的責任，因此除了依通常程序無法發現的瑕疵外(如：輻射屋、海砂屋、氯離子超標等問題)，如果買受人沒有即時檢查並通知出賣人瑕疵之所在，在法律上視為買受人已經承認其所受領的買賣標的物。例如：上開判決所示，就預售屋的實際交付坪數與契約約定坪數不同的瑕疵，由於買受人並未提出客觀證據說明其等已盡從速檢查、通知義務，因此就被認定買受人已承認即所受領之物。然而，縱使存在上述依通常程序無法發現的瑕疵，買受人也必須依《民法》第356條第3項，盡快對房屋進行驗屋檢查，並非因此就解免從速檢查通知義務。
• 綜上所述，A冷凍空調公司在B公司依約交付房屋後，應該盡速對房屋進行檢查，發現瑕疵並應立即通知，方不致於因為未盡買方的從速檢查、通知義務，而遭法院視為買受人已承認所受領存在有瑕疵的房屋。
• 若房屋確實有瑕疵時，A冷凍空調公司依法應如何通知出賣人：
• 至於如有不能即知之瑕疵，而於日後發見時，也應即通知出賣人，如怠於通知者，恐也將遭視為承認其所受領之物。但通知僅將受領物有瑕疵之事實，具體指明瑕疵所在通知於出賣人為已足，其方法以「口頭」或「書面」均無不可，無須特別方式，其性質應為「觀念通知」(註2)。但建議最好以「書面」方式為之，以利於訴訟程序中提出作為客觀「證據」。
• 再者，A冷凍空調公司另需特別注意與B公司間之契約是否存有通知方式的「契約特別約定」，常見契約約定內容如：「如雙方就本契約之約定事項或依法律規定需通知他方時，雙方均應以書面方式通知，且應以掛號郵件寄送至本契約所載通訊地址，並以郵件送達他方始生送達效力」。如有類此之「契約特別約定」時，則A冷凍空調公司即需依「契約特別約定」的方式，以「書面信件」或「存證信函」的方式，通知B公司關於具體瑕疵所在之處，方生通知的效力。

    綜合上述說明，買受人在受領出賣人所交付的房屋後，建議可先與律師確認簽署的「預售屋買賣契約書」中是否有相關的特別約定，俾利買受人在遇到房屋存有瑕疵之情況下，可以順利向出賣人請求解約或合理之賠償，方不致於因為沒有善盡從速檢查通知義務，或怠於行使權利而罹於時效，導致無法順利獲償。

註1：參見臺灣高等法院84年度上字第1222號民事判決、臺灣高等法院86年度上字第1851號民事判決意旨。

註2：參見最高法院71年度台上字第2750號判決意旨。