《112-06-4190幸運雜誌112年7月第158期》
李永然律師
一、私法人買受「住宅」使用的房屋開始受限
日前立法院為消除台灣的房價高漲的民怨，修正《平均地權條例》，其中修正限制「私法人」買受供「住宅」使用的房屋。
新修正通過之《平均地權條例》第79條之1第一項規定：「私法人」買受供「住宅」使用的房屋，應檢具「使用計畫」，經「中央主管機關」許可；但私法人經中央主管機關公告免許可的情形者，則不在此限；筆者擬藉本文探討「私法人」在那些情形下可以例外地買受供「住宅」使用的房屋？
二、私法人免經許可被容許買受住宅使用的房屋
首先因《平均地權條例》第79條之1第1項但書規定「經中央主管機關公告免經許可」，私法人可以買受「住宅」使用的房屋，其情形分下列九大分類，即：
(一)、私法人屬受政府捐助的財團法人或公（國）營事業，買受供住宅使用的房屋。
(二)、私法人因實施或參與都市更新計畫，買受供住宅使用之房屋，符合下列各款情形之一者：1、房屋坐落《都市更新條例》第七條規定之迅行劃定地區範圍內；2、買受經公開展覽都市更新事業計畫範圍內之房屋，且私法人為該計畫的土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資者；
3、都市更新計畫完成後，私法人買受供住宅使用之房屋，符合下列各款情形之一者，免經許可：（1）都市更新計畫的實施者或出資者以協議合建方式實施或參與，並於辦竣建物所有權第一次登記前，與得分配建築物者簽訂契約，買受供住宅使用的房屋；以「權利變換方式」實施或參與者亦同；（2）本條例施行前，私法人於辦竣建物所有權第一次登記前，與得分配建築物者簽訂「契約」，買受供住宅使用的房屋，該契約業依《公證法》公證或認證。
(三)、私法人實施或參與《都市危險及老舊建築物加速重建條例》的重建計畫，買受重建計畫核准範圍內供住宅使用的房屋，且私法人為重建計畫的土地所有權人、合法建物所有權人或新建建築物的起造人。又重建計畫以「合建方式」實施者，新建建築物的起造人於辦竣建物所有權第一次登記前，與得分配建築物者簽訂「契約」，買受供住宅使用的房屋，也免許可。
(四)、私法人與土地所有權人簽訂「合建契約」，而買受土地所有權人供住宅使用的房屋。
(五)、私法人為金融控股公司或銀行轉投資的資產管理公司，買受供住宅使用的房屋，該房屋符合下列各款情形之一者：1、為不良債權擔保品；2、為各級政府機關公開標售之標的。又私法人為銀行合資且全資轉投資設立的「資產管理公司」，也適用免許可。
(六)、私法人買受供住宅使用的房屋，係依《文化資產保護法》指定或登錄的私有古蹟、歷史建築及紀念建築。
(七)、私法人為不動產經紀業，其與房屋所有權人簽訂的仲介或代銷契約，訂有不動產經紀業得買受該契約標的之約款。
(八)、私法人依法律規定行使下列「優先購買權」，買受供住宅使用的房屋，包括：（1）《民法》第四百二十六條之二第一項；（2）《民法》第九百十九條第一項；（3）《民法》物權編施行法第八條之五第五項；（4）《土地法》第三十四條之一第四項；（5）《土地法》第一百零四條第一項。
(九)、私法人因參與法院拍賣，買受供住宅使用的房屋。
三、私法人買受供住宅使用的房屋如何檢具「使用計畫申請許可」?
其次，如果私法人無上述免經中央主管機關許可的情形，而欲買受供住宅使用的房屋，應檢具「使用計畫」，經中央主管機關許可（《平均地權條例》第79條之1第1項前段），筆者提醒申請時應注意以下四點：
（一）、申請買受供住宅使用的房屋，申請用途限於下列各款之一：（1）、宿舍；（2）供居住使用的出租經營；（3）合建、實施或參與都市更新、危老重建；但房屋坐落《都市更新條例》第7條「迅行劃定更新地區範圍」者不在此限；（4）《建築物使用類組及變更使用辦法》第2條附表二H-1及H-2類組之衛生福利機構場所；（5）合作社為設置住宅公用設備；（6）其他經中央主管機關公告者。
（二）、申請買受供住宅使用的房屋，應檢具下列文件，向中央主管機關提出申請：
1、申請及使用計畫書；2、公司登記證文件；非營利性質的私法人，應檢且設立許可及登記文件影本；3、其他經中央主管機關指定應提出的文件。
（三）、私法人一旦取得「許可文件」，應注意其有效期限僅「一年」，前述「一年」原則上自「許可時」起算；但私法人買受預售屋，新建成屋之許可文件，則其有效期限自辦竣「建物所有權第一次登記之日」起算一年。
（四）、私法人透過中央主管機關許可取得供住宅使用的房屋，該房屋於登記完畢後「五年」內不得辦理移轉，讓與或預售登記（《平均地權條例》第79條之1第三項前段）。前述「限制事項」，登記機關會在「登記簿所有權部其他登記事項欄」予以註明。
四、結語
綜上所述，政府此次為平抑房價，修正《平均地權條例》，其中最嚴厲的手段，則屬限制私法人買受供住宅使用住宅的房屋，筆者特藉本文剖析如上，供讀者參酌運用（本文作者為永然聯合法律事務所所長，永然兩岸法律事務中心創辦人）。
