都市危老建築物進行重建,如何提出「重建計畫」?

都市危老建築物進行重建,如何提出「重建計畫」?

作者:李永然律師

《109-10-3914純青-美好人生110年1月第68期第18-21頁》

一、都市危老建築物須重建,確保居住安全

台灣六都已經有不少老舊建築物,政府為因應潛在災害風險,加速都市計畫範圍內「危險及老舊瀕危建築物」的重建,改善居住品質,提升建築安全與國民生活品質,制訂《都市危險及老舊建築物加速重建條例》,此一條例由總統於民國106年5月10日公布,並已自同年5月12日起施行。目前申請危老建築物重建的案例已相當多,仍有不少民眾躍躍欲試。

申請重建時,新建築物的起造人應擬具「重建計畫」,取得「重建計畫」範圍內「全體土地及合法建築物所有權人」的同意,向主管機關申請核准後,再依建築法令申請「建築執照」(《都市危險及老舊建築物重建條例》第5條第1項)。而前述的「重建計畫」提出申請時,應檢附那些「文件」?又「重建計畫」應載明那些事項?筆者欲藉本文予以剖析,俾便於民眾運用。

二、危險老舊瀕危建築物申請「重建」,須附之文件:

首先說明申請重建時,應檢附的文件;依《都市危險及老舊建築物加速重建條例施行細則》第4條規定:向直轄市、縣(市)主管機關提出重建申請,應檢附:

  1. 申請書:載明申請人、設計人、重建計畫範圍土地座落、基地概要等。
  2. 符合《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第3條第1項所定「合法建築物」的證明文件1或同條第3項所定「尚未完成之危險建築物」證明文件。
  3. 重建範圍內全體土地及合法建築物所有權人名冊及同意書。
  4. 重建計畫。
  5. 其他經直轄市、縣(市)主管機關規定的文件。    

在上述文件中,所謂「合法建築物」的證明文件,其認定方式有:

  1. 領有使用執照的建築物;
  2. 領有合法房屋證明;
  3. 檢送申請危老合法建築物書件及開業建築師簽證檢核表(註1)。    

又領有使用執照,但未登記產權的建築物,應依《土地登記規則》第79條及《建築物所有權第一次登記法令補充規定》檢附相關資料,向「地政事務所」申請辦理「建物所有權第一次登記」(註2)。再者,如果是在實施「建築管理」前,已興建完成的建築物未辦理「建物所有權第一次登記」,也可以委託地政士依《土地登記規則》第79條規定,先辦理「保存登記」後,再據以申請危老重建(註3)。

三、為危險老舊瀕危建築物提出的「重建計畫」應載事項:

其次,談到申請重建,所檢附的「重建計畫」,其應載事項有那些?依《都市危險及老舊建築物加速重建條例施行細則》第5條,包括:

  1. 重建計畫範圍:基地及周邊使用發展現況概要(含現況照片及索引圖、現況圖、畸零地檢討切結書、重建計畫範圍內無重複利用檢討、現有巷道使用檢討…等)、「基地面積檢核表」。
  2. 土地使用分區:土地使用分區證明書、建築線指示圖、土地使用管制檢討表。
  3. 經依法登記開業建築師簽證的建築物配置及設計圖說:面積計算表、基地面積計算、放寬前後建蔽率及高度比檢討、建築物配置圖、平立頗面圖說…等。
  4. 申請容積獎勵項目(註4)及額度:申請建築容積獎勵項目表…等。
  5. 依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第6條第5項所訂辦法(註5)應取得的證明文件及協議書。
  6. 其他經直轄市、縣(市)主管機關規定應載明的事項。

四、結語:

由前述說明,為進行危險及老舊建築物重建,必須符合法定要件,且應依規定備妥相關文件及「重建計畫」提出申請,由主管機關進行審查;所以,進行時務必謹慎並委請專家協助,俾便順利通過,並取得最有利的優惠獎勵。

註1、台北市政府都市發展局、建築管理工程處編:台北市危險及老舊建築物加速重建問題集,頁C-3。
註2、台北市政府都市發展局、建築管理工程處編:前揭書,頁C-8。
註3、林煌欽等著:為老及都市更新超簡單231問,頁226,2019年5月二版,讀享數位文化股份有限公司出版。
註4、容積獎勵項目如:時程獎勵、耐震設計、智慧建築核章、綠建築核章…等。
註5、該辦法即《都市危險及老舊建築物容積獎勵辦法》。

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