辦理自主都市更新時應注意的相關法律問題

辦理自主都市更新時應注意的相關法律問題

《111-01-4052投資情報111年2月第242期》

                                              李永然律師、陳宜鴻律師

一、辦理自主都市更新案例解析:

大熊社區住戶的房屋屋齡都已超過六十年,建物外牆磁磚最近有剝落的情形,有住戶經過遭掉落的磁磚砸傷,加上最近地震頻繁,所以有不少住戶希望能夠透過「都市更新程序」重建房屋,大熊社區的主任委員阿智整合住戶的意見後,計畫由住戶自己辦理重建,而不委託「都市更新事業機構」擔任「實施者」,試問:大熊社區的住戶是否可以自行擔任實施者辦理都市更新程序?由「都市更新會」擔任實施者與由「都市更新事業機構」擔任實施者兩者差異為何?大熊社區住戶在組成都市更新會實施都市更新的過程中,應注意的法律事項為何?就前揭問題,筆者擬謹藉本文予以剖析。

二、土地及合法建築物所有權人如欲自行實施都市更新事業時,應組織「都市更新會」,由「都市更新會」擔任「實施者」:

 (一)對民間辦理都市更新的方式,可分為「自行實施」與「委託實施」兩類,其中「自行實施」係依《都市更新條例》第 27條規定,土地及合法建築物所有權人得自行組織「都市更新會」取得「法人身分」實施都市更新事業;而委託實施則係指土地及合法建築物所有權人委託「都市更新事業機構」為實施者實施之(註)。

 (二)《都市更新條例》第27條第1項規定,逾七人的土地及合法建築物所有權人依該條例第二十二條及第二十三條規定自行實施都市更新事業時,應組織「都市更新會」,訂定章程載明相關應記載事項,申請當地直轄市、縣(市)主管機關核准,因此不論是否經劃定應實施更新的地區,於自行實施都市更新事業時,依法應組織「都市更新會」,並由都市更新會擔任實施者。

 (三)設立都市更新會的程序:

      1、由土地及合法建築物所有權人「過半數」或「七人以上」發起籌組,並由發起人檢具申請書及相關文件向直轄市、縣(市)主管機關申請核准籌組(《都市更新會設立管理及解散辦法》第3條)。

      2、發起人應自核准籌組之日起「六個月」內召開成立大會,並通知直轄市、縣(市)主管機關派員列席(《都市更新會設立管理及解散辦法》第4條第1項)。

      3、都市更新會應於成立大會後「三十日內」檢具章程、會員與理事、監事名冊、圖記印模及成立大會紀錄,報請直轄市、縣(市)主管機關核准立案,並發給立案證書(《都市更新會設立管理及解散辦法》第5條第1項)。

三、由「都市更新會」擔任實施者辦理都市更新程序與委託「都市更新事業機構」擔任 實施者辦理都市更新程序的差異:

(一)由都市更新會擔任實施者辦理都市更新程序:

      1、優點是重建完成的建物,不需分配予都市更新事業機構(常見為建設公司擔任),因此各所有權人於重建後可分配相較由建設公司擔任實施者時更多的房地面積。

      2、由都市更新會擔任實施者,可依據內政部《中央都市更新基金補助辦理自行實施更新作業須知》的規定請領「補助」。

      3、缺點是由住戶自行組成的都市更新會在辦理都市更新及整合地主的經驗、建築規劃設計、建物興建及融資能力恐較建設公司為不足。

      4、如果住戶人數眾多,召集住戶開會恐將耗時費力,且不易迅速形成共識,將有礙都市更新進行的效率。

      5、辦理都市更新前期諸多的費用需由住戶自行出資,如有資金不足需另向銀行融資,屆時會涉及每位住戶債信以及融資意願等問題。

      6、都市更新會需要自行協調整合包括建築師、估價師、律師、都市更新顧問公司、營造廠等各不同協力廠商。

(二)委託都市更新事業機構(常見為建設公司)擔任實施者辦理都市更新程序:

      1、如委託建設公司擔任都市更新的實施者,所有權人在都市更新前期階段並不需另支付費用,相關費用會由建設公司先行墊付。

      2、建設公司會協調整合包括建築師、估價師、律師、都市更新顧問公司、營造廠…等各不同協力廠商,且建設公司通常較都市更新會有辦理都市更新及興建建物的經驗。

      3、缺點是建設公司擔任實施者,因其有出資,於分配建物時,需分配一定比例的建物予建設公司,不動產所有權人所分得的房地面積會因此減少。

       4、如因建設公司的營運不善而財務情況不佳,甚至倒閉時,將影響都市更新程序的進行。

四、於都市更新會實施都市更新過程中應注意的法律問題:

(一)制訂章程:

      於制訂都市更新會章程時,應注意不得牴觸《都市更新會設立管理及解散辦法》的規定,建議應將權責分工事宜訂明於章程中,及考量執行時的可行性,就都市更新會章程範例可參考內政部都市更新作業手冊。

(二)定期召開會員大會:

      依據《都市更新會設立管理及解散辦法》第7條第1項規定,會員大會 由理事長召集,每「六個月」至少召開一次定期會議;如經理事會認為必要,或會員五分之一以上之請求,或監事函請召集時召集臨時會議。

(三)會員大會決議通過門檻:

      1、《都市更新會設立管理及解散辦法》第10條本文規定:「會員大會之 決議,以會員人數超過二分之一並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之出席,並出席人數超過二分之一,出席者之土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意行之。」。

      2、《都市更新會設立管理及解散辦法》第10條但書規定:「…但下列各款事項之決議,應經會員人數超過二分之一,並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意行之:

           一、訂定及變更章程。

           二、會員之權利及義務。

           三、選任或解任統籌處理都市更新業務之機構及其方式。

           四、議決都市更新事業計畫擬訂或變更之草案。

           五、議決權利變換估價條件及評定方式。

           六、理事及監事之選任、改選或解任。

           七、都市更新會之解散。

           八、清算之決議及清算人之選派。

(四)定期向主管機關申報執行情形:

  《都市更新會設立管理及解散辦法》第29條規定,都市更新會應每六個月向直轄市、縣(市)主管機關申報都市更新事業計畫、權利變換計畫及預算等執行情形。

(五)由監事負責查核理事會編制的相關報表,並於會員大會承認後,送請主管機關備查:

         《都市更新會設立管理及解散辦法》第30條第1項規定,理事會應每年編造預算,於每一會計年度終了後「三個月內」編製資產負債表、收支明細表及其他經主管機關指定之報表,經監事查核通過,報請會員大會承認後送請主管機關備查。

五、結語:

     土地及合法建築物所有權人所有權人如計畫自行辦理都市更新時,由於都市更新涉及的程序及法規較為繁複,包括需組成「都市更新會」,並涉及建築規劃設計、建物興建、整合地主、資金等問題,建議於辦理前應事先徵詢專業律師、建築師等相關專業人士的意見,充分瞭解都市更新的程序及各階段需要注意的事項,特別在簽訂相關契約或文件前,務先尋求專業律師協助審閱,俾確保所有權人的權益,並順利推動都市更新(本文作者李永然律師為永然聯合法律事務所所長、陳宜鴻主任律師為永然財經法律事務中心召集人)。

  註:民國109年3月26日版,都市更新作業手冊,3-1頁。

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