辦理共有不動產分割的方式有那些?

辦理共有不動產分割的方式有那些?

《111-08-4107幸運雜誌111年10月第149期》

李永然律師

一、不動產所有權共有形態相當普遍:

不動產包括「土地」及其「定著物」(《民法》第66條第1項);而土地上之定著物如:建築物,包括未完工的房屋,若其已足以遮風避雨,可達經濟上使用之目的,也可以算是「定著物」。

不動產之所有權依其形態的不同,可分為「單獨所有」及「共有」;後者又可分為「分別共有」及「公同共有」;「分別共有」乃指數人按其「應有部分」(持分),對於不動產有所有權者,均為不動產之分別共有人(《民法》第817條第1項)。例如:有一筆土地,甲、乙、丙、丁各有持分「四分之一」,則甲、乙、丙、丁四人分別共有該筆土地。至於「公同共有」則係依法律規定、習慣或法律行為成一「公同關係」的數人,基於其「公同關係」,而共有一不動產,均為不動產的公同共有人(《民法》第827條第1項)。法律上形成「公同關係」,例如:夫妻約定採用「共同財產制」為其夫妻財產制,則夫妻的財產及所得,除「特有財產」(註1)外,合併為「共同財產」,屬於夫妻「公同共有」(《民法》第1031條)。或被繼承人死亡,而有數繼承人時,在分割遺產前,各繼承人對於「遺產全部」為「公同共有」(《民法》第1151條)。

國內不動產共有之情形愈來愈多,相當多是因為「繼承」而取得遺產,繼承人於遺產未分割前,依法形成「公同共有」;或全體繼承人依其「應繼分」而登記為「分別共有」。不論是「公同共有」或「分別共有」不動產在運用、管理、處分,相較於「單獨所有」不便利。

因而欲將共有不動產進行分割,消滅共有關係,在實務上案例也日益增多。筆者擬藉本文剖辦理共有不動產分割的方式進行探討,俾便於讀者運用。

二、共有不動產分割的方法有那些?

首先談到共有不動產分割的方法,主要有四:

  (一)、全體共有人協議:《民法》第824條第1項規定:共有物的分割,依「共有人協議」方法行之;前述規定除適用於「分割共有」外,於「公同共有物」的分割也準用(《民法》第830條第2項)(註2)。

  (二)、法院確定判決:《民法》第824條第2項規定:分割的方法不能「協議」決定,或於「協議」決定後因「消滅時效」完成(註3)經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人的請求,命為下列分配:

         1、以原物分配於各共有人:但各共有人均受原物的分配顯有困難者,得將「原物」分配於部分共有人。

         2、原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以「價金」分配於各共有人;或以原物的一部分分配於各共有人,僅部分變賣,以「價金」分配於各共有人。

  上述規定是屬於「共有物分割之訴」,法院就共有物做出分割判決,此為「形成判決」,一旦判決確定即具有「形成力」,如果採用不動產原物分割,則應依法院判決結果進行「複丈」、「報稅」及辦理「登記」。

  關於辦理登記,依內政部80年1月8日台(80)內地字第888138號出釋。「…所謂『法院確定判決』就請求分割共有物之裁判書,法院之判決不論僅為命兩造當事人為共有物如何分割之主文宣告(形成判決),抑併有命兩造就分割結果應協同辦理分割登記(給付判決)之主文宣判,地政機關均准以單獨申請登記」;任一共有人均可採法院確定判決單獨申請「登記」。

  (三)、訴訟上和解或調解:不動產共有人如果於共有物判決分割之訴,於訴訟上成立「和解」,應作成「和解筆錄」(《民法》第379條第1項);而且與確定判決有同一之效力(《民事訴訟法》第380條)。另外如共有人於起訴前聲請「調解」或於第一審訴訟轄屬中,經兩造當事人合意將案件移付「調解」(《民事訴訟法》第420條之1第1項);調解成立應作成「調解筆錄」,其與「訴訟上和解」有同一效力(《民事訴訟法》第416條第1項),即與「確定判決」有同一效力。因而嗣後縱使有部分共有人拒絕會同依「和解筆錄」或「調解筆錄」辦理登記,其他共有人也可以憑「和解筆錄」或「調解筆錄」辦理登記。

  (四)、依《土地法》第34條之1第6項的規定成立「調處」:《土地法》第34條之1第6項規定,任何共有人為共有物分割得申請「調處」,倘若部分共有人對於地政機關「調處結果」不服者,應於接到「調處通知」後「15日」內向「司法機關」訴請處理;如屆期不起訴者,則依「原調處結果」辦理。

三、結語:

  綜上所述,不動產共有不論是「分割共有」或「公同共有」,對於所有權人總是帶來一些管理或處分上的不便,為了袪除不便,運用「分割共有物」,消滅「共有關係」有其必要;然於運用進行時,自應注意上開法律規定,俾保權益。

註1、《民法》第1031條之一:下列財產為特有財產:1、專供夫或妻個人使用之物;2、夫或妻職業上必須之物;3、夫或妻所受的贈物,經贈與人以「書面」聲明為其特有財產者。

註2、《民法》第830條第2項規定:公同共有物的分割,除法律另外規定外,準用關於「共有物分割」的規定。

註3、依共有物分割協議,請求會同向地政機關辦理登記的請求權,其「消滅時效」適用《民法》第125條規定,即「十五年」。

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