談物之瑕疵擔保效力與買受人之檢查通知義務

談物之瑕疵擔保效力與買受人之檢查通知義務

《111-12-4141中華冷凍空調》《契約的訂定與運用(38)》

永然聯合法律事務所  李永然律師   沈曉玫律師

【問題】

    甲在民國(下同)109年11月間向乙購買A房地,並簽立「不動產買賣契約書」,復雙方於110年1月間完成A房地所有權移轉登記,並將A房地交予甲。甲嗣後於110年3月間陸續發現A房屋有嚴重漏水、水泥剝落情形,遂委託工程顧問有限公司作「氯離子含量檢測」,結果竟發現A房屋室內有多處氯離子含量過高情形(註1),就立刻將結果通知甲,則甲是否可依「物之瑕疵擔保責任的規條,向乙做法律上之主張?

【解析】

一、依《民法》第356條第1項規定:「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物,如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。」;同條第2項規定:「買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。」。而所謂「依通常程序」迅速檢查,雖應視物的不同性質而定,然買受人應從速檢查其所受領之物,乃法律課以買受人的責任,並據以為買受人是得否請求出賣人負瑕疵擔保責任的依據。至於買受人如何檢查其所受領之物,應不能以買受人主張其檢查方法的不同,而異其法律上所課於買受人從速檢查的責任。

二、本件甲於109年11月間向乙購買A房地簽立不動產買賣契約書,復乙於110年1月間將A房屋交予甲後,甲發現A房屋有嚴重漏水、水泥剝落情形,隨即於110年3月間即委託工程顧問有限公司檢測對A房屋做「氯離子含量檢測」,顯然已盡從速檢查義務,且房屋的氯離子含量非屬一般人可輕易得知,需由專業的鑑定機關就房屋的混凝土鑽孔採樣後予以試驗鑑定,方可知悉,則甲顯然已盡法律課以買受人之從速檢查義務。

三、甲得依《民法》第359條規定向乙請求減少價金:

(一)依《民法》第354條第1項規定:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。」;次依《民法》第359條規定:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除契約,或請求減少其價金。」。

(二)按所謂「物之瑕疵」,乃指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念,或依當事人之意思,認為物應具之價值、效用或品質,而不具備者,即為物有瑕疵,且不以物質上應具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少,足使物之價值、效用或品質有所欠缺者,亦屬之(註2)。

(三)房屋買賣中,房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構,為買賣雙方所著重者,本件A房屋經檢測後發現混凝土氯離子含量過高,此容易造成混凝土剝落、鋼筋裸露現象,而有危及居住、使用環境之虞,是依不動產通常交易觀念,倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構,即應認為缺乏房屋效用而有物之瑕疵存在,據以請求減少A房屋買賣價金。

四、以上僅將「物之瑕疵擔保」之買受人檢查通義務與物之瑕疵擔保法律效力做上述分析,供讀者參酌運用。

註1:中央標準局於83年7月22日通過「新拌混凝土」水溶性氯離子最大容許值的規定(CNS3090),鋼筋混凝土所處環境須作耐久性考量者,氯離子含量每一立方米混凝土中應在0.3公斤以內;而作為一般性考量者,氯離子含量每一立方米混凝土中不得超過0.6公斤。87年7月經過修訂標準,不再有耐久性及一般性之區分,統一規定鋼筋混凝土結構的氯離子含量每一立方米混凝土中不得超過0.3公斤。此標準雖然是為新拌混凝土而設,但也是目前成屋硬固混凝土所「參考的標準值」。復經濟部104年1月13日經授標字第10420050011號函:CNS3090中新拌混凝土最大氯離子含量由原本0.3kg/m3修正為0.15kg/m3。

註2:參見最高法院73年台上字第1173號民事判例意旨。

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