繼承不動產後,處理不動產的法律問題

繼承不動產後,處理不動產的法律問題

作者:李永然律師

《108-12-3799幸運雜誌109年1月第116期第7頁》

一、繼承不動產,可能成為共有不動產

繼承財產,如繼承人有多數人時,繼承不動產後,該不動產即形成「分別共有」或「公同共有」。而繼承人間有時意見不一致,此時如何管理不動產即成為問題。
所謂「共有」,是指一所有權而有多數權利主體。而此共同享有之制度,常是基於社會生活需要而存在,如因繼承而來。既是「共有」,理論上,各共有人都有完全的所有權。但因各共有人因均享有同一之所有權,其權利之行使也受相互之限制,如參諸《民法》第819條第2項:「共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。」、《民法》第820條第1項:「共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」、《民法》第828條第2項:「第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定,於公同共有準用之。」及同法條第3 項:「公同共有物之處分及其他之權利行使,除法律另有規定外,應得公同共有人全體之同意。」等規定。

二、不動產共有人的分管的法律須知

  1. 不動產共有可分「分別共有」與「公同共有」
    按不動產的所有權形態有「單獨所有」及「共有」之分,而共有又可分為「分別共有」與「公同共有」;前者指共有人按其「應有部分」(持分)對於不動產有所有權(《民法》第817條);至於後者則係依法律規定、習慣或法律行為,成一「公同關係」的共有人,基於「公同關係」而共有一不動產(《民法》第827條)。
  2. 共有物的「管理」不同於共有物的「處分、變更及設定負擔」
    我國《民法》第819條第2項規定:「共有物的處分、變更及設定負擔」應得共有人全體的同意;「共有物的處分、變更及設定負擔」不同於「共有物的管理」。
    我國《民法》第820條所規定之「共有物的管理」是指共有物的保存行為及改良、利用等行為,現分述之如下:
    1. )保存行為:乃指以防止共有物的滅失、毀損或其權利喪失、限制為目的,維持其現狀的行為,包括「事實行為」或「法律行為」(註1);
    2. )改良行為:乃指不變更共有物的性質,而增加其效用或價值的行為;
    3. )利用行為:乃指以滿足共有人共同需要為目的,不變更共有物的性質,決定其使用收益方法的行為,例如:將共有不動產出租或出借。
      共有不動產的管理,如共有人間未有分管契約時,如僅為共有物的「簡易修繕及其他保存行為」,得由各共有人單獨為之(參見《民法》第820條第5項);至於其他的管理行為,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數的同意行之;但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算(《民法》第820條第1項)。
  3. 共有不動產的分管
    由《民法》第820條第1項規定,可知共有不動產的管理可以由共有人以契約約定,此即俗稱的「分管契約」。共有人全體就共有物所為分管約定,即為分管契約,「分管契約」是共有人全體共同的約定,其內容及方法自無限制(註2)。
    而談及分管,除上述的「分管契約」,尚有「分管決定」及「分管裁定」,現將之分述如下:
    1. )分管決定:共有人如採用《民法》第820條第1項以「多數決」的方式同意管理,此為「分管決定」,少數不同意或未表示意見者,仍受此「分管決定」的拘束。
    2. )分管裁定:《民法》第820條第2項對於共有人以多數決即「分管決定」的方式,決定管理,倘有「顯失公平」的情形,「不同意的共有人」得聲請法院以「裁定」變更;法院因而所為的裁定,即為「分管裁定」(註3)。
      對於「分管契約」、「分管決定」或「分管裁定」是否可以變更?依《民法》第820條第3項規定:因「情事變更」難以繼續時,法院得因「任何共有人」的聲請,以「裁定」變更之;這是「情事變更原則的具體化」(註4)。前述程序應適用「非訟程序」,此種規定乃為使共有物的管理得以順利遂行,促進資源效率的實現。

三、繼承人可運用「登記」,使分管對於第三人有效力

最高法院48年度台上字第1065號判例原認為:「共有人於與其他共有人訂立共有物……分管之約定時,縱將其應有部分讓與第三人,其……分管契約,對於受讓人仍繼續存在」;但大法官會議釋字第349號解釋認為:「應有部分之受讓人若不知悉有分管契約,亦無可得而知之情形,受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束,有使善意第三人受不測損害之虞,與憲法保障人民財產權之意旨有違」,前述最高法院判例也不再援用。
不過對於分管(分管契約、分管決定或分管裁定)對於應有部分的受讓人或取得物權的人即第三人的效力如何?我國《民法》物權編於民國98年間修正、增訂第826條之1,依該條第1項規定:「不動產共有人間關於共有物使用、管理……之約定或依第820條第1項所為之決定,於登記後,訂於應有部分之受讓人或取得物權之人,具有效力,其向法院裁定所定之管理,經登記後,亦同。」;所以,分管於經「登記」後,即可對於第三人也有效力。

四、結語

多數繼承人因繼承不動產,而成為不動產共有人,共有不動產時,仍可透過適當合法的管理,使之發揮經濟效益,筆者透過前述的說明,民眾可以認識到共有的種類、共有之管理與處分、分管的種類及效力。按法律具保護知法之人,民運透過正確的法律認識,才能合法行使權利並保障自身權益(本文作者為永然聯合法律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人)。

註1、參見謝在全著:民法物權論(上),頁522,民國99年9月修訂五版,自刊本。
註2、參見鄭冠宇著:民法物權,頁277,2010年8月1版1刷,新學林出版公司出版。
註3、參見鄭冠宇著:前揭書,頁278~279。
註4、參見劉春堂著:判解民法物權,頁234,2010年10月修訂七版一刷,三民書局發行。

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