民眾須運用法律參與危險老舊房屋重建

民眾須運用法律參與危險老舊房屋重建

《111-11-4138幸運雜誌112年1月第152期》

李永然律師

一、民眾在都市的危險老舊房屋打算重建,須瞭解法律

  目前台灣都會區最夯的話題不外是「都市更新」、「危險老舊房屋重建」,筆者在這兩方面過去對於「都市更新」著墨較多,但鑑於民眾常有「危老重建」的問題向筆者諮詢,筆者本文打算針對「危險老舊房屋重建」的法律進行探討。

  「法律是保護知道法律的人」,所以位於都市的危險老舊房屋打算進行重建時,務必先瞭解相關「法律」規定,俾保障自身合法權益。

二、政府既有「都市更新」的政策,為何又再推「危老重建」的政策

  首先要說明的是「都市更新」的重建,與「危險老舊房屋」的重建,雖均涉及「重建」,但其法律門檻及優惠政策各有不同;尤其「都市更新」有「最小面積以上」的限制(註1),且不易整合,政府於是另訂《都市危險及老舊建築物加速重建條例》,該條例經立法院三讀通過後,由總統於「民國106年5月10日」公布,藉以加速推動都市危險老舊房屋重建。

  《都市危險及老舊建築物加速重建條例》其立法乃為因應潛在災害地區,加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物的重建,改善居住環境,提升建築安全及國民生活品質;由其條文規定內容觀之,該立法是為下列需求:

  (1)、加速老屋重建:凡危險及老舊建築物,經所座落之土地及「合法建築物」所有權人百分之百同意後,免經冗長的「都市更新審議」程序,申請獎勵確定後,即可進行重建。

  (2)、讓「小面積的老舊建築物」有獎勵重建的管道:如前所述,「都市更新重建」有最小規模面積的限制,而危老房屋重建,則容許「小型建築基地」也可以申請獎勵重建,藉以能解決危險及老舊合法建築物的問題。

  (3)、打造無障礙的樂齡住宅,改善高齡老人的居住品質:過去老舊危險合法公寓,沒有設置「電梯設備」,高齡老人上下進出不便,透過重建,打造樂齡健康住宅(註2),解決危老建物「困老」問題,符合台灣樂齡社會、超高齡社會的需求。

三、哪類建築物可以適用《都市危險及老舊建築物加速重建條例》申請重建?

  其次要談到可以依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》規定,申請重建的建築物,有哪些?依該條例第3條第1項規定:其適用範圍,為都市計畫範圍內非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值,且符合下列各款之一的「合法建築物」:

  1、經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除,或評估有危險之虞應限期補強或拆除者;

  2、經結構安全性能評估結果未達最低等級者;

  3、屋齡三十年以上,經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準,且改善不具效益或未設置「升降設備」者。

四、申請危老重建的容積獎勵如何?

再者,政府為推動危老重建或都更重建,均訂有「容積獎勵」,關於「危老重建」的容積獎勵,於《都市危險及老舊合法建築物加速重建條例》第6條第1項規定:重建計畫範圍內的建築基地,得視其實際需要,給予適度的建築容積獎勵;獎勵後的建築容積,不得超過各該建築基地1.3倍的「基準容積」或各該建築物1.15倍的「原建築容積」,不受《都市計畫法》第85條所定施行細則規定基準容積及增加建築容積總和上限的限制。另外又於同條例第6條第2項規定「時程獎勵」,按條例施行後一定期間內申請,愈早提出申請,則獎勵愈多。

五、慎選合建對象並妥適訂定「合建契約」:

又進行危老除採用「自主危老」外,大皆會找信用可靠有實力的建商進行合建,如果採用與建商合建時,應注意以下兩大方面:

(一)、選擇有品牌、信譽、實績的建商進行合建:危老重建涉及許多專業知識,如果建築物所有權人欲與建商合建,一定要先打聽並比較,選擇有品牌、信譽良好、實績證明的建商進行合建,切勿草率決定,如果合建建商資力不足、信用不良,往往會給欲重建的建築物所有權人帶來災難、禍害及拖累,甚至還有靠「訴訟解套」。

(二)、慎訂合建契約:契約書內容一定要詳閱,如果不懂,務必請教專業律師,建議至少應注意以下10點:

1、重建的基地範圍;

2、分配的條件:要寫清楚分配的原則、比例,如果欲重建的建築物所有權人要看到「分配坪數」才放心,也可以請建商進行試算,並提供範例;

3、建商與地主各方的權利、義務;

4、建築設計,包括「保固責任」(結構保固、防水保固、設備保固);

5、建材使用:要求建商將使用建材條列清楚;

6、選屋原則的約定;

7、交屋(註3);

8、切勿同意將合建的土地提供給建商做為貸款抵押擔保;

9、違約事項的約定(註4);

10、其他約定。

六、結語

綜上所述,政府在都市推動危老重建的政策,固然是一項美意,民眾應善加把握,俾保障並提升居住品質,但務必瞭解相關法律規定,方能保障自身權益並免無謂爭議(本文作者為永然聯合法律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人)。

註1、實施都市更新重建,必須先劃定「更新單元」,按劃定的不同,可分「優先劃定」、「迅行劃定」、「策略性劃定」、「自行申請劃定」等,而「更新單元」均有最小面積限制。

註2、台北市危險及老舊建築物加速重建問答集,頁A-3,民國110年11月版,台北市政府都市發展局、台北市建築管理工程處發行。

註3、黃張維著:都更危老大解密,頁187~188,2021年8月初版四刷,今周刊出版社公司出版。

註4、黃斐旻律師撰「危老重建與都市更新重建,不動產所有權人與建商簽訂合建契約的注意事項」乙文,載許啟龍律師主編、李廷鈞地政士副主編:危老都更重建權益保障手冊,頁29~30,民國111年10月,永然文化公司出版。

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