民眾對都市更新中「權利變換」之「共同負擔」的法律須知

民眾對都市更新中「權利變換」之「共同負擔」的法律須知

《111-10-4131幸運雜誌111年12月第151期》

李永然律師

一、都市更新常遇「權利變換計畫」:

台灣的都會區目前非常重視「都市更新重建」,尤其是台北市、新北市雙都。都市更新重建時,常聽到「都市更新單元」、「都市更新計畫」、「權利變換計畫」等用語。筆者擬藉本文針對「權利變換計畫」中的「共同負擔」提出探討。

都市更新重建除了是依《都市更新條例》第43條由「都市更新單元」內全部地主同意依「合建契約」約定合建分配外,採用其他的都市更新方式,包括80%以上地主同意合建都更時,也需要有「權利變換計畫」。

二、何謂「權利變換」、「權利變換計畫」?

首先談到「權利變換」,其乃指「更新單元」(註1)內重建區段的土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於「都市更新事業計畫」實施完成後,按其更新前權利價值比率及提供資金額度,分配更新後土地、建物或「權利金」(《都市更新條例》第3條第7款)。由前述規定,可知「權利變換」是都市更新數種「實施方式」的一種,透過此制度可將地主「更新前的權利、變換到更新後」,以「更新前權利價值比例」為分配依據(註2)。

  至於「權利變換計畫」是指以「權利變換」方式實施都市更新時,實施者應於「都市更新計畫」核定發布實施後,擬具的計畫,該計畫應表明的事項,須依《都市更新權利變換實施辦法》,依前開辦法第3條規定,包括(1)「實施者」姓名及住所或居所,(2)實施權利變換地區的範圍及其總面積,(3)權利變換範圍內原有公共設施用地、未登記地及得無償撥用取得的公有道路、溝渠、河川等公有土地面積,(4)更新前原工地所有權人及合法建築物所有人、他項權利人、耕地三七五減租承租人、限制登記權利人、占有他人土地的舊違章建築戶名冊,(5)土地、建築物及權利金分配名冊,(6)本辦法第19條第1項第4款至第10款所定費用,(7)專業估價者的共同指定或選任作業方式及其結果,(8)估價條件及權利價值的評定方式,(9)依《都市更新條例》第51條第1項規定各土地所有權人折價抵付「共同負擔」的土地及建築物或現金,(10)各項公共設施的設計施工基準及其權屬,(11)工程施工進度與土地及建築物產權登記預定日期,(12)不願或不能參與權利變換分配的土地所有權人名冊,(13)依《都市更新條例》第57條第4項規定土地改良物因拆除或遷移應補償的價值或建築物的殘餘價值,(14)申請分配及公開作業方式,(15)更新後更新範圍內土地分配圖及建築物配置圖,(16)更新後建築物平面圖、剖面圖、側視圖、透視圖,(17)更新後土地及建築物分配面積及位置對照表,(18)地籍整理計畫,(19)依《都市更新條例》第62條規定「舊違章建築戶處理方案」,(20)其他經各項主管機關規定應表明的事項。

三、都市更新權利變換的「共同負擔」:

  其次民眾參與都市更新重建,對於「權利變換計畫」,務必要瞭解「共同負擔」;「共同負擔」規定於《都市更新條例》第51條第1項,其可以簡化為「成本」的概念,其包括「用地負擔」與「費用負擔」兩部分(註3),此可參見《都市更新條例變換實施辦法》第19條規定,現分述之如下:

(一)、用地負擔:是在權利變換範圍內供公共使用的道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等七項用地,除以各該「原有公共設施用地」、「未登記地」及「得無償撥用取得的公有道路、溝渠、河川等公有土地」(註4)抵充外的「不足土地」。

(二)、費用負擔:包括工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐、管理費用、都市更新事業計畫載明的都市計畫變更負擔、申請各項建築容積獎勵及容積移轉所支付的費用(註5)。

四、司法機關能否對權利變換計畫之共同負擔再行審查?

再者,進行都市更新採用「權利變換」方式,其「權利變換計畫」須向行政主管機關報核,「都市更新審議委員會」則應就共同負擔費用編列進行審議;而就實務上一般「不同意戶」進行爭訟,不少是爭執共同負擔費用的編列;然早期行政法院對於都市更新審議委員會的判斷,採取「較低的審查密度」(參見台北行政法院100年度訴更一字第184號判決)。不過自「台北市永春都更案」之最高行政法院106年度判字第379號判決後,逐漸出現司法機關對審議會判斷改為「高密度的實質審查」,對於權利變換財務計畫中各項管理費的編列,都市更新審議會若未附理由,恐有遭其「判斷出於恣意濫用而違法」之質疑(註6)。對於司法機關此一見解,筆者認為有「過猶不及」之嫌。固然都市更新審委員會的專業斷不能流於恣意,但如果「行政機關已就專業判斷餘地訂立審查基準」,且已按此基準審查,而於審議程序或聽證程序均無「都更戶」提出質疑,則不能僅因審議通過後,再就有些問題的質疑,而以未附理由說明為由,進而逕自認為違法,這樣才不會使原本就已耗日費時的都更程序,更因而時程延宕且不確定。

五、結語:

    綜上所述,都市更新可以運用地主百分之百的同意與實施者合建約定分配,也可以採用「權利變換」方式,一旦運用「權利變換」方式,「權利變換計畫」中的「共同負擔」對於「實施者」及「都更戶」之權益至為攸關,筆者藉本文剖析相關規定,供讀者參酌運用。

註1、「更新單元」乃指可單獨實施都市更新事業的範圍(《都市更新條例》第3條第5款)。

註2、江中信編著:都市更新(權利變換),頁12~13,2022年8月初版一刷,詹氏書局發行。

註3、江中信編著:都市更新(權利變換),頁34。

註4、對於「原有公共設施用地」、「未登記地」、「得無償撥用取得的公有道路、溝渠、河川」的範圍,於《都市更新權利變換實施辦法》第19條第1項第1~3款有規定。

註5、在此所列各款「費用負擔」的範圍,於《都市更新權利變換實施辦法》第19條第1項第4~10款有規定。

註6、楊智傑撰:「行政法院對都市更新計畫核定後爭議之審查」乙文,載謝哲勝主編:都市更新裁判詳析(二),頁123~130,2021年1月初版第1刷,元照出版有限公司編印總經銷。

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