民眾對於「以房養老」的法律須知

民眾對於「以房養老」的法律須知

《110-03-3956純青-美好人生月刊110年5月第70期》

永然聯合法律事務所李永然律師

一、高齡社會來臨,「以房養老」的案例逐漸增加:

我國已邁入高齡社會,同時又因「少子化」,導致老年人的經濟安全,包括老年人退休後的疾病、意外導致長期看護需求及安養費用,在在被社會各界關注。

我國行政院金管會鼓勵銀行開辦「商業型以房養老貸款」,目前已有14家銀行提供這方面的貸款服務。

  截至民國109年12月底為止,這種「商業型以房養老貸款」的案件,共核准4842件,核貸全額新台幣276億元;足見這方面的案件確實逐年在增加中。

  筆者曾遇上一位八十餘歲喪偶的老太太,坐輪椅,且需有看謢24小時照顧,膝下無子女,但名下有一棟60餘坪的台北市房子,其外甥要老太太將房子贈與給外甥,外甥願每月給老太太8萬元做為生活及看護費用之用;未料不動產贈與後,外甥只履行兩個月的支付,就不再給付,老太太要筆者幫她循法律途徑索還;筆者花了近半年的時間協助索還,有驚無險。

  由此一案例可知,如果老太太能運用「商業型以房養老貸款」,向銀行按月取得款項,這種問題就不致於發生。因而筆者擬從法律觀點介紹「以房養老」的貸款,俾供有需求者運用。

二、何謂「商業型以房養老貸款」?

首先談到「以房養老」,此為「不動產逆向抵押貸款」(Reverse Mortgages),乃指高齡者就其所有的不動產房屋,設定「抵押權」予金融機構,由貸款的金融機構評估該房地產的價值、貸款人的預期壽命等因素,再藉由精算於高齡者的生存期間內,按月或按年給付「定期金」給居住於該抵押房屋的高齡者,供其生活養老所需;並待高齡者死亡後,才償還本息的貸款約定。這種「商業型的以房養老模式」,主要是由金融機構依「授信原則」自行承作,風險由金融機構自行承擔,貸款者所能取得的「定期給付金額」也委藉市場機制決定(註1)。

  由上述說明,可知「商業型以房養老貸款」有別於「一般貸款」;其間的不同,除上述較為特殊的授信評估方式不同外,「債權確保」也不同。「一般貸款」如有遲延償付本息的違約情形,貸款的金融機構可以引用「加速條款」,將借款視同到期,進而依法處分「擔保品」;但「商業型以房養老貸款」屬於「逆向抵押貸款」,乃於借款的高齡死亡時,其繼承人不願代償(或無繼承人)的情形下,除了處分原擔保外,沒有收回債權的其他方式(註2)。

三、商業型以房養老貸款,要以房地產設定最高限額抵押:

其次,目前商業型以房養老貸款,即是「逆向抵押貸款」,高齡的借款人要以自已的房地產做為「擔保品」,向金融機構借得所需的款項,此一「抵押」也受《民法》「抵押權」的規範,實務上大皆以申貸者的房地產價值作為「最高限額抵押權」(註3)設定,亦即實務上的操作是適用「最高限額抵押權」(註4)(《民法》第881-1條~第881-17條)。

四、結語

  綜上所述,對於已退休的高齡者,如自已有房地產而手邊欠缺現金,又無兒女提供經濟來源,不妨可以考慮將自已居住中的房地產向銀行申辦「商業型以房養老貸款」;但申辦時,仍應詳細與銀行間的「契約」;如不瞭解時,最好請教專教專業律師;另外,貸款者與銀行間屬於「金融消費關係」,可以主張《金融消費者保護法》保障自身權益。以上說明,供讀者參酌運用!

註1、曾品傑撰:「論以房養老契約—以我國不動產逆向抵押貸款制度為中心」乙文,載月旦法學第230期,頁39~頁43,2014年7月出刊。

註2、林益倍撰:「商業型不動產逆向抵押貸款之法律實務初探」乙文,載財金論文叢刊第26期,頁36~37,2017年6月出刊。

註3、「最高限額抵押權」乃指債務人或第三人提供其不動產為擔保,就債權人對債務人一定範圍內的不特定債權,在最高限額內設定的抵押權。最高限額抵押權所擔保的債權,以由一定法律關係所生的債權或基於票據所生的權利為限。

註4、潘秀菊、李智仁著:反向抵押貸款制度之理論與實務,頁157,2010年6月初版第1刷,元照出版有限公司出版。

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