投資人對於不動產交易實價登錄及房地合一新制的應有認識

投資人對於不動產交易實價登錄及房地合一新制的應有認識

《111-01-4043投資情報111年2月第242期》

李永然律師、林易陞律師

    華人社會傳統上有著「有土斯有財」的觀念,所以房地產一直以來被視為是一項不錯的投資標的,但因為房地產價格不斷上漲,造成社會上出現要求政府管制的聲音,政府遂開始實施相關的房地產市場管理新制。面對此一改變,想要進場投資房地產的投資人,有先了解這些制度內容的必要。

    綜觀我國房地產管理制度近年的發展,政府本於《住宅法》之精神,為促進不動產交易資訊透明,健全不動產市場發展,於民國(下同)110年1月27日修正公布《平均地權條例》、《地政士法》與《不動產經紀業管理條例》等三法,推動「實價登錄2.0新制」,並經行政院核定自110年7月1日起施行(註1)。另一方面,政府於110年4月28日修正公布《所得稅法》,推動「房地合一稅2.0」,也自110年7月1日起施行(註2),希望雙管齊下,能對房地產市場的漲勢產生抑制作用。

一、實價登錄2.0新制

    首先談到「實價登錄2.0新制」,應注意以下要點:

(一)增加不動產交易申報登錄資訊的透明性、正確性

1.完整揭露門牌、地號

    關於申報登錄資訊,依舊制的規定,政府於隱蔽個人資料後,應以「區段化」、「去識別化」的方式提供民眾查詢,所以過去實價登錄系統揭露的資訊是以「三十號為區間」提供查詢,例如「羅斯福路一段1-30號」。

    因為外界認為「區段化」、「去識別化」的申報登錄資訊仍不夠透明,故內政部認為宜比照英國、澳洲、美國及香港等不動產交易透明度高的國家,揭露詳細「門牌」、「地號」,從而新制刪除「區段化」、「去識別化」的限制,改制後的申報登錄資訊將揭露完整詳細的「門牌」、「地號」(註3);此外,依新制2.0規定,110年7月1日新法「施行前」以「區段化」、「去識別化」的方式揭露的資料,也要完整揭露並重新提供查詢。

2.賦予主管機關查核權限

    為確保申報登錄資訊的真實性,避免投機炒作的情形,新制賦予主管機關查核權限;且金融機構、買賣雙方、地政士或不動產經紀業如果規避、妨礙或拒絕查核者,由主管機關處新臺幣(下同)3萬元以上15萬元以下罰鍰,並令其限期改正;屆期未改正者,主管機關更得按次處罰。

(二)確實管制預售屋交易

1.建立預售屋交易「備查」、「即時申報」制度

    往昔依舊制的規定,預售屋交易僅限於「委託代銷業者銷售」時,才有申報登錄的義務;且代銷業者於「委託代銷契約屆滿或終止三十日內」才有申報登錄義務,從而社會各界有反應預售屋交易不僅資訊不足,且資訊揭露不具「時效性」,容易造成有心人士炒作或哄抬預售屋價格。

    從而新制規定將「自行銷售」預售屋者納入管理,「自行銷售」預售屋者應於「銷售前」將預售屋銷售資訊以及預售屋買賣定型化契約,以書面報請主管機關備查;並於「簽訂買賣契約書之日起30日內」向主管機關申報登錄資訊。

    至於委託不動產經紀業代為銷售預售屋的情形,新制規定「代銷業者」應於「簽訂、變更或終止委託代銷契約之日起30日內」,將委託代銷契約相關文件報請主管機關備查,並應於「簽訂買賣契約書之日起30日內」向主管機關申報登錄資訊。

2.將「紅單」納管,並禁止「紅單交易」

    我國預售屋交易實務上,常見買受人先交付定金,代銷業者提供「購屋買賣預約單」或「購屋買賣訂購單」(二者差異在於有無議價),因為都是紅色或粉紅色,所以俗稱為「紅單」。在取得紅單及簽訂正式契約前,許多投資客透過轉讓、炒作紅單賺取價差,所以引來政府關注。

    依新制的規定,銷售預售屋者(包括自行銷售及代銷業者),向買受人收受定金時,應以「書面契據」確立買賣標的物及價金,並不得約定保留出售等不利於買受人的事項;且此一「書面契據」不得轉售予第三人。換言之,本次修法將預售屋紅單納入管理,並禁止紅單轉讓交易。

二、房地合一稅2.0新制

    其次談到「房地合一稅2.0新制」,此應注意下述要點:

(一)短期交易課重稅

    為抑制短期不當炒作不動產,新制延長「個人短期持有房地」適用高稅率的持有期間,修法前後比較如下表:

 持有期間適用稅率修法前修法後
境內居住者45%1年以內2年以內
35%超過1年未逾2年超過2年未逾5年
20%超過2年未逾10年超過5年未逾10年
15%逾10年逾10年
非境內居住者45%1年以內2年以內
35%超過1年超過2年

(二)防止個人藉設立公司避稅

    為防止個人透過設立營利事業的方式進行短期交易,以規避較高的房地交易所得稅,新制規定營利事業應比照個人依持有期間按差別稅率分開計稅。

(三)擴大房地合一課稅範圍

    為防止透過其他移轉型態來避稅,新制規定「符合一定要件的股份(或出資額)交易」及「預售屋交易」將視為「房地交易」。

(四)增設土地漲價總數額減除上限

    為防止利用土地增值稅與房地合一稅率差異來避稅,新制訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限,以依《土地稅法》第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額為限。

    綜上所述,由政府推動「實價登錄2.0新制」及「房地合一稅2.0新制」,可知近年來政府對於房地產市場的態度傾向於加強管制,而且同時提高違反的罰則,所以預計投入房地產市場的投資人,應該更加關注我國房地產管理政策的變化,避免投資時違反規定而誤觸地雷。

註1:參見聯合新聞網,〈實價登錄2.0明正式上路 五大變革重點看這裡〉,網址:https://udn.com/news/story/7238/5568563,最後瀏覽日期:111年1月4日。

 註2:參見經濟日報,〈房地合一稅2.0拍板 一張表看懂修了什麼〉,網址:https://money.udn.com/money/story/5621/5310569,最後瀏覽日期:111年1月4日。

註3:依103年12月25日修正、104年2月2日施行之《土地登記規則》第24條之1規定,修正後任何人得申請之「第二類謄本」,改以去識別化方式,僅公開所有權人的姓氏、部分國民身分證統一編號資料,故實價登錄2.0新制雖然揭露個案完整門牌或地號,但尚沒有透過謄本間接識別該個人財產資料的疑慮。

文章標籤

error: Content is protected !!
回到頂端