從法律觀點談土地分割的限制

從法律觀點談土地分割的限制

《111-01-4053投資情報111年2月第242期》

                       李永然律師 谷逸晨律師

一、共有土地分割須注意法律的限制

我國人民向來存在「有土斯有財」的觀念,但是土地經過幾代人的傳承,不免因為繼承關係而產生繼承人間共有土地的情形。又或者因為其他的因素,導致單一地號的土地,由兩人以上的共有人所共有。此種共有土地的情形,因為土地有限的特性,若共有人間無法取得土地使用的共識,將導致土地的利用效率不彰,有害於社會經濟的發展。再者,土地相較於其他物品,價值較為高昂,也有以土地應有部分進行投資之情形。因此,分割土地時,應留意分割之法律上限制,以免權益受損或投資目的不達。

二、分割前,應先終止「公同共有」的法律關係

兩人以上同時共同享有一物所有權的狀態,就稱為「共同所有」。共同所有乃是一個所有權由兩人以上共同享有,而非在一個物品上成立兩個以上的所有權,而分屬於各人。因為民眾常混淆共同所有的概念,故於此處特別予以強調說明。

「共同所有」又區分為「分別共有」及「公同共有」兩種不同的情形,所謂「分別共有」是指「數人按其應有部分,對於一物,共同享有所有權之型態」,在我國的《民法》規定上,即稱為「共有」;所謂「公同共有」則指「依一定原因成立公同關係之數人,基於其公同關係,而共享一物之所有權者」,這裡所指的「公同關係」,例如:合夥人全體對於合夥財產成立公同共有、繼承人於分割遺產前對於遺產全部也成立「公同共有」。

「分別共有」與「公同共有」最重要的區別,在於「公同共有」是兩人以上因共同目的而結合所成立,因此存在一個基礎的法律關係;反之,「分別共有」則無需此種基礎法律關係的存在。從而,「公同共有」在公同關係未終止之前,各公同共有人不得處分其潛在的「應有部分」,以求脫離,也不得請求分割共有物,以期消滅共有關係;所以,分割公同共有的土地時,須先終止公同共有的法律關係。

三、分割自由與其他法令規範之限制

按《民法》第823條第1項規定:「各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不在此限。」因此,共有人原則上可以「隨時」請求分割共有物,此在學說上稱為「分割自由原則」。

然而,「分割自由原則」仍有限制,謹分述如下:

(一)因物之使用目的或契約訂有「不分割之期限」

《民法》第823條第1項規定:「…但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不在此限。」。所謂「因物之使用目的不能分割」例如:共有之道路、區分所有建築物的共同部分等;又若是共有人間以「契約訂有不分割之期限」,也是不得隨時請求分割的限制之一,然根據《民法》第823條第2項規定,不分割的期限不得逾五年;逾五年者,縮短為五年。但共有之不動產,其契約訂有管理之約定時,約定不分割之期限,不得逾三十年;逾三十年者,縮短為三十年。

(二)最小面積單位禁止再分割

《土地法》第31條規定:「直轄市或縣(市)地政機關於其管轄區內之土地,得斟酌地方經濟情形,依其性質及使用之種類,為最小面積單位之規定,並禁止其再分割。」此立法目的在於避免土地過度細分而有礙於土地的使用。

根據內政部地政司的說明,目前有南投縣政府、臺南市政府、花蓮縣政府、屏東縣政府、彰化縣政府、臺東縣政府、新北市政府、嘉義縣政府、高雄市政府等9個直轄市或縣(市)政府對於該轄區內林業用地為最小面積單位之限制,並禁止其再分割。

(三)耕地最小分割面積之規定

《農業發展條例》第16條第1項規定:「每宗耕地分割後每人所有面積未達○.二五公頃者,不得分割。」因此,除非有該條所列的其他特別情形,若是耕地分割後每人所有面積小於0.25公頃時,依照法令即不得辦理土地分割。

四、結語

  土地為現代人投資與對抗通貨膨脹的常見標的,實務上不乏購買或拍定土地應有部分的情形。在決定是否購買或取得土地的應有部分時,應該先行了解土地分割的限制,以免購買後才發覺無法按照原訂投資計畫辦理土地分割,而影響投資效應。另外,繼承土地時,辦理繼承土地的分割,同樣也需要了解分割土地的限制事項,俾免耗費大量時間達成分割協議,但卻違反法定分割的限制,此點請讀者務必留意。

註1:最高法院58年台上字第2431號原判例:「共有道路,除請求分割之共有人,願就其分得部分土地為他共有人設定地役權外,原則上不得分割。原審以系爭共有道路,因該土地之使用目的,不能分割,駁回上訴人分割之請求,於法尚無違誤。」

註2:內政部地政司網站資訊,https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/content/66,最後瀏覽日111年2月14日。

註3:謝在全著:民法物權論,三民書局,86年9月修訂版。

註4:王澤鑑著:民法物權(一),三民書局,86年9月出版。

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