工業區土地可否依《危老重建條例》進行重建?

工業區土地可否依《危老重建條例》進行重建?

《111-04-4071投資情報111年4月第244期》

  李永然律師、劉懿德律師

                   

    行政院為持續推動都市危險及老舊建築物加速重建,於民國(下同)111年3月10日院臺建字第1110165344號令宣布,自111年5月12日起至116年5月11日止,延長《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(以下簡稱《危老重建條例》)第8條第1項所規定的租稅減免優惠措施,也就是依據《危老重建條例》申請重建計畫範圍內的土地及建築物,除了該條但書規定的除外情況(註1),經過直轄市、縣(市)主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意時,可以享有減免稅捐的優惠,包括:(1)重建期間土地無法使用者,免徵地價稅(但如未依建築期限完成重建且可歸責於土地所有權人時,仍會依法課徵);(2)重建後地價稅及房屋稅減半徵收二年;(3)重建前合法建築物所有權人是自然人,而且持有重建後的建築物,在前述第(2)點房屋稅減半徵收二年期間內沒有移轉所有權,可以延長其房屋稅減半徵收期間直到喪失所有權為止(但以10年為限)。諸如上述的相關優惠措施,讓民眾與建商對於危老建築物重建的進行仍有相當高的意願,並對於前景發展保持樂觀態度。但《危老重建條例》的相關優惠措施是否能夠普及到全部的重建計畫?恐怕還是要看究竟在都市範圍內有哪些土地與建築物是《危老重建條例》所適用的對象標的?

    於107年10月有開發公司依據《危老重建條例》以申請書檢送重建計畫相關資料至新北市政府都市更新處(下簡稱「都更處」),其中標的包括數筆商業區以及乙種工業區土地,經歷重建計畫書修正後,最終都更處認為此申請案的土地使用分區為「商業區」與「乙種工業區」,依內政部108年5月31日台內營字第1080808886號令(下稱「內政部108年5月31日令」,註2)及內政部營建署108年6月28日營署更字第1080045839號函釋意旨,認為此申請案涉及工業區,沒有《危老重建條例》的適用,而駁回開發公司的申請案。開發公司因此提起訴願以及行政訴訟,臺北高等行政法院原本判決要求新北市政府應該依據判決的法律見解另為適法的行政處分,不過日前最高行政法院判決表明其見解並駁回開發公司於第一審的訴訟(註3)。

    臺北高等行政法院的判決理由是《危老重建條例》第1條的立法目的是加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建,而《危老重建條例》並沒有將坐落在都市計畫範圍內的「工業區」合法建築物排除在外,因此認為上述內政部108年5月31日令限制都市計畫工業區不得依《危老重建條例》申請重建,牴觸《危老重建條例》的規定,對人民申請重建的權利,增加法律所沒有的限制;而行政院108年4月26日核定的工業區更新立體化發展方案,則是行政院所核定的行政指導計畫,與《危老重建條例》立法目的並不同,內政部108年5月31日令僅是為了避免兩種政策排擠而造成人民的不利益,與《危老重建條例》立法目的也欠缺合理的聯結關係,僅是依據《危老重建條例》第6條第4項之規定,人民不可同時享有兩種政策所帶來的容積獎勵(同註3)。不過最高行政法院則持不同的見解,其依據《危老重建條例》第4條、第6條、第7條、第8條、第10條等相關規定,認為相關規定是給予「誘因」作為政策工具,來達成立法目的,因此沒有涉及《憲法》所保障的人民基本權(財產權)限制;再從《都市計畫法》第1條、第32條、第34條至第36條等關於《都市計畫法》立法、住宅區、商業區以及工業區土地及建築物使用的基本要求,認為「危老重建」是屬於都市計畫體系中的制度及開發手段,在適用上應該要遵循都市計畫體系的基本價值與指導原則,因此認為上述內政部108年5月31日令尚屬符合《危老重建條例》立法意旨的解釋,至於臺北高等行政法院所援引的《危老重建條例》第6條第4項(註:109年5月6日修正後為同條第6項)的立法意旨是不得同時適用都市計畫法令及都市更新法令規定的建築容積獎勵項目,和臺北高等行政法院所提到的行政院108年4月26日核定的「工業區更新立體化發展方案」無關(同註3)。

    從上開主管機關令函以及最高行政法院判決意旨,可以知道目前都市計畫「工業區」內的危險或老舊建築物恐怕尚無法依《危老重建條例》的規定申請重建,自然無法享受到該條例所提供的各項優惠措施,民眾進行工業區的危老建築物重建時,應特別留意此一法律問題(本文作者均為永然聯合法律事務所執業律師)。

註1:依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第3條第2項合併鄰接之建築物基地或土地面積,超過同條第1項建築物基地面積部分的土地及建築物,不予減免。

註2:與案件相關的內容為:「…為避免本條例與工業區更新立體化發展方案產生政策排擠,並重申杜絕違規工業住宅政策方向,使本條例正確適用,都市計畫工業區不得依本條例申請重建。」

註3:參見臺北高等行政法院108年度訴字第1925號判決、最高行政法院109年度上字第685號判決。

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