宗教團體應運用《宗教團體以自然人名義登記不動產條例》處理借名登記的不動產

宗教團體應運用《宗教團體以自然人名義登記不動產條例》處理借名登記的不動產

《111-07-4103幸運雜誌111年9月第148期》

李永然律師

一、宗教團體應重視借名登記之不動產的維護

  宗教團體所擁有的不動產有些礙於法令規定的限制,而先暫借自然人名義為出名登記人,過去有些案例是因出名人死亡,致生其繼承人不配合移轉,或出名人基於貪念而拒不移轉,導致宗教團體實質擁有的不動產淪於私人所侵吞或引起爭訟。立法院於2022年5月20日三讀通過《宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例》,並自同年6月10日生效施行。  

  宗教團體如有借名登記於「自然人」的不動產,自有瞭解並予以運用,俾保宗教團體的財產。

二、該暫行條例及立法目的

  按《宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例》草案,內政部於公布時表示是為保障宗教團體財產權,規範符合規定的宗教團體,於該條例施行後「二年」內提出申請(《宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例》第5條),主管機關將透過主管機關囑託「不動產登記機關」辦理「更名登記」或「限制登記」方式,讓「宗教團體」實質擁有的不動產不會遭到「私人」侵吞。該條例第1條揭示「立法目的」,其乃為健全宗教團體發展,處理宗教團體以「自然人」名義登記不動產之權利歸屬而制定。

三、《宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例》之適用主體與客體

  其次,《宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例》固然是處理「宗教團體」以「自然人」名義登記「不動產」的權利歸屬;但在該條例適用之主體「宗教團體」侷限於符合下列規定之一:

  1、宗教財團法人、宗教社團法人及已完成寺廟登記之寺廟;

  2、「未辦理寺廟登記之寺廟」(參見《宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例》第3條第1項)。

    至於該條例適用之客體「不動產」,也侷限於該條例施行前,而有下列情形之一,而以「自然人」名義登記的不動產:

  1、宗教團體以「自有資金」購買;2、宗教團體「受贈」;3、依契約或其他證明文件,足以認為是「宗教團體」所有(參見《宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例》第4條第1項)。

  不過宗教團體而借用「自然人名義」登記的不動產,如有下列情形之一者,則不適用本條例的規定:1、依法禁止或不得登記為「宗教團體」所有,但「耕地」不在此限;2、已依《土地登記規則》第104條第2項規定辦理所有權註記。

四、宗教團體如何提出「權利歸屬審認」之申請?

  再者,宗教團體如有符合前述情形而欲將借用自然人名義登記的不動產進行「財產維護」時,應於111年6月10日起「2年」提出申請,向主管機關申請「權利歸屬審認」,即應由宗教團體負責人或代表人以「申請書」檢附下列文件或資料:

1、寺廟登記證或法人登記證書;「未辦理寺廟登記之寺廟」,則附寺廟籌備處全體籌備人「協議書」;

2、負責人或代表人的資格證明文件;

3、契約書、公(認)證書或其他足資認定不動產為宗教團體實質所有的文件或資料;

4、不動產清冊及地籍謄本,但地籍謄本能以「電腦查詢」者,得免提出;

5、不動產登記名義人或其全體繼承人同意書;其有數人者,應以共有人逾二分之一及其應有部分合計逾二分之一之同意行之,但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算;

6、其他經主管機關指定的文件或資料(參見《宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例》第6條第1項)。

五、提出申請後,主管機關在何種情形下,會列冊囑託不動產登記機關辦理「更名登記」或「限制登記」?

又宗教團體依上述規定提出申請後,主管機關會在符合何種情形下,進行列冊囑託「不動產登記機關」辦理「更名登記」或「限制登記」?依《宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例》第12條規定,在有下列情形之任一者,主管機關即列冊囑託「不動產登記機關」辦理更名登記或限制登記:

1、申請案件於依條例第8條第1項公告期滿無人提出「異議」;

2、異議人未依條例第10條第1項第2款規定表明仍有「異議」;

3、異議人依條例第10條第1項第3款規定提起訴訟後撤回;

4、經法院確定判決或與確定判決有同一效力的文書,認定申請人具取得不動產所有權之法律上原因。

六、結語:

綜上所述,宗教團體如有以自然人名義登記不動產,為了確保

宗教團體實質管理利用的不動產,務必趕緊運用「更名登記」或「限制登記」確保財產;務必掌握於法定期間趕緊提出申請,並於效期內完成將登記於「自然人名義」的不動產,移轉登記於「宗教團體」的名下。如果不動產辦了「限制登記」,則其所有權禁止移轉,並不得設定地上權、農育權、不動產役權、抵押權及典權(《宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例》第14條第1項前段);保障宗教團體之不動產權益。

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