大陸台商繼承人對不動產繼承登記的應有認識

大陸台商繼承人對不動產繼承登記的應有認識

作者:李永然律師

《110-01-3936台商張老師月刊110年2月第258期第7頁》

一、台商死亡其繼承人繼承不動產應辦理登記

中國大陸施行《不動產登記暫行條例》,該條例規定:房屋等建築物的所有權、建設用地使用權、地役權、抵押權…等不動產權利,應依條例的規定辦理登記。
而大陸台商死亡時所遺留下來的遺產,除了公司股權、銀行存款…等財產外,常常還有「建設用地使用權」、「房屋等建築物所有權」、「抵押權」…等不動產權利。繼承人進行繼承時,自應依大陸《不動產登記暫行條例》的規定辦理登記。筆者謹藉本文予以剖析。

二、繼承人應瞭解登記的種類

首先依大陸《不動產登記暫行條例》第三條的規定,登記依期種類可分為:首次登記、變更登記、「轉移登記」、註銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等。所謂「轉移登記」乃指當不動產物權主體發生變化時,根據其變化在「登記簿」上進行的記載登記(註1)。例如:因買賣、贈與、繼承、受遺贈所為的登記,即屬於「轉移登記」。而辦理轉移登記,依其「申請主體的不同」可以分為「共同申請」與「單方申請」;前者,例如因買賣而申請轉移登記,依大陸《不動產登記暫行條例》第14條第1款的規定,應當由買、賣雙方當事人雙方共同申請」,即屬之。至於後者,如因「繼承」、「接受遺贈」取得不動產權利,可以由「當事人單方申請」(參見大陸《不動產登記暫行條例》第14條第2款)。

三、繼承人辦理不動產權利登記的程序

其次,繼承人須瞭解依大陸《不動產登記暫行條例實施細則》第27條第(五)項規定:由「繼承」、「受遺贈」導致的權利發生轉移的,繼承人、受遺贈人應向「不動產登記機構」申請轉移登記。
而繼承人、受遺贈人欲取得不動產權利,必須辦理「轉移登記」,申請時,應由繼承人、受遺贈人依大陸《不動產登記暫行條例實施細則》第14條規定:應當提交「死亡證明材料」、「遺囑」或者「全部法定繼承人關於不動產分配的協議」以及「被繼承人的親屬關係材料等,也可以提交經公證的材料或生效的法律文書,簡述以下4點:

  1. 提交「死亡證明」是為了證明被繼承人或遺贈人確已死亡;
  2. 有遺贈之情形,須提出「遺囑證明」;
  3. 在「法定繼承」的情形,為了避免有個別法定繼承人企圖隱瞞其他繼承人而獨占遺產,所以「實施細則」規定應當提交「全部法定繼承人關於不動產分配的協議」(註2)。
  4. 「公證」不是繼承、遺贈申請不動產登記的法定必經程序,目前大陸《不動產登記暫行條例實施細則》第14條規定,乃採用「公證自願原則」(註3)。

四、結語

綜上所述,大陸台商死亡時,其遺產中有「不動產權利」時,應依所定辦理「轉移登記」,繼承人須瞭解相關程序,俾合法辦理權利取得(本文作者為永然聯合法律事務所所長,行政院陸委會台商張老師)


註1、李錚主編:《不動產登記暫行條例》理解辦理與適用,頁24~25,2015年3月第1版第1次印刷,法律出版社出版。
註2、李顯東等編著:不動產登記暫行條例細則實務指南與典型案例,頁54,2016年3月第1版第1次印刷,中國法制出版社出版。
註3、李顯東等編著:前揭書,頁55~56。

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