台商對大陸不動產之運用的法律認識!

台商對大陸不動產之運用的法律認識!

《111-04-4074台商張老師月刊111年5月第273期》

李永然律師

一、台灣有不動產預告登記制度:

  在台灣筆者處理案件時,有時候會建議當事人辦理「預告登記」,因在台灣的《土地法》第79條之1第1項規定,對於下列請求權的保金可以聲請預告登記:(1)關於土地權利移轉或使其消滅的請求權,(2)土地權利或內容或次序變更的請求權,(3)附條件或期限的請求權。「預告登記」具有限制他人不得申請有妨礙已登記之請求權的登記申請,此由《土地法》第79條之1第2項規定:「預告登記未塗銷前,登記名義人就其土地所為的處分,對於所登記的請求權有妨礙者無效(註1),故有時有運用的必要!

  大陸目前也有「預告登記」制度的規定,大陸台商處理在大陸相關不動產,欲保全將來發生「不動產物權」變動的請求權時,也可以運用。筆者願藉本文剖析,俾使於大陸台商瞭解並運用。

二、大陸如何規定預告登記?

首先談「預告登記」的概念,其乃為保全一項以將來發生的不動產物權變動為目的之請求權而進行的「不動產登記」。而預告登記的目的既是保障將來物權的實現,所以其作用其在於限制權利人行使處分權,保障「預告登記權利人」的權益,即保全將來發生不動產物權變動的請求權,能夠產生所約定的法律效果(註2)。

  大陸《民法典》第221條規定:當事人簽訂「買賣房屋的協議」或者簽訂「其他不動產物權的協議」,為保障將來實現物權,按照約定可以向「登記機構」申請「預告登記」。「預告登記」後來經「預告登記的權利人」同意,處分該不動產的,不發生物權效力。

三、大陸《不動產登記暫行條例》及其實施細則如何規定「預告登記」?

其次,談到「預告登記」時,也應注意《不動產登記暫行條例》及其實施細則的規定,依大陸《不動產暫行條例》第3條規定「登記種類」,其中也包括「預告登記」。

如果想瞭解預告登記的範圍,則應注意大陸《不動產登記暫行條例實施細則》第85條規定,下列情形可以按照當事人約定申請不動產預告登記:

1、商品房等不動產預售的:為保障商品房預購人的利益,防止房地產開發商「一房兩賣」,有必要辦理預告登記;

2、不動產買賣、抵押的;

3、以預購商品房設定抵押權的:購房人在預購商品房時,與銀行簽訂「借貸合同」,同時辦理「預購商品房抵押權預告登記」,一旦購房人通過貸款購得房屋,並辦理完所有權移轉登記之後,原來的「抵押權預告登記」就正式轉為「抵押權登記」(註3);

4、法律、行政法規規定的其他情形。

四、結語:

由上述說明可以瞭解台灣及大陸目前在不動產登記制度,均有「預告登記」的規定,但仍有其相異之處;因而台商在大陸運用時,自應「入境問法」,瞭解大陸在預告登記方面的具體規定,並加以運用,俾保權益(本文作者為台北企業經理協進會理事長,陸委會台商張者師)。

註1、陳向榮著:不動產登記新論,頁55~56,民國85年元月15日初版,自刊本。

註2、李靜主編:《不動產登記暫行條例》理解與運用,頁28,2015年3月第1版,法律出版社出版。

註3、李顯冬、達世亮編著:不動產登記暫行條例實施細則實務指南與典型案例,頁333,2016年3月第1版,中國法制出版社出版。

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