參與危老重建與程序的法律須知

參與危老重建與程序的法律須知

作者:李永然律師

《109-07-3886純青-美好人生109年9月第67期第30-33頁》

一、危老重建比都市更新熱門

台灣都會區老舊房子太多,且早期「公寓」沒有電梯,老人家上下樓梯苦不堪言,對於老舊房子政府原本努力推「都市更新」,後來受「文林苑」案影響,遇上釘子戶,都市更新即進入牛步化。
政府由立法院三讀透過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》,總統也於民國106年5月10日公布,並且自同年5月12日起施行。
目前危老重建相當熱門,如果想要參與危老重建,對於相關要件及程序自有瞭解的必要。

二、那些合法建築物可以適用《都市危險及老舊建築物加速重建條例》?

首先民眾須瞭解適用「危老重建」,必須是都市計畫範圍內非經「目的事業主管機關」指定具有歷史、文化、藝術及念價值(註1),且符合下列各款之一的「合法建築物」:

  1. 經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制折除,或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。
  2. 經結構安全性能評估結果未達最低等級者。
  3. 屋齡「三十年」以上,經結構安全性能評估結果的建築物「耐震能力」未達一定標準,且改善不具效益或未設置昇降設備者。

目前實務上以前述「第三種」情形申請的居多;謹就「第3種情形」中的相關要件,簡述如下:

  1. 屋齡三十年以上的認定方式,如果是領得使用執照的合法建築物,則自該房屋領得「使用執照」之日起算,至向直轄市、縣(市)主管機關申請重建之日止,計算是否已達三十年以上。
  2. 該符合屋齡的合法建築物,須「耐重耐力未達一定標準」,此乃指《都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法》規定進行評估,其評估結果為「初步評估乙級」。
  3. 該符合屋齡且耐震能力未達一定標準,還必須「改善不具效益」或「未設置昇降設備」者;其中「改善不具效益」乃指經「結構安全性能評估」,其評估結果為建議拆除重建,或補強且其所屬須費超過建築物重建成本二分之一(《都市危險及老舊建築物重建條例施行細則》第2條、第3條)。

三、符合危老重建的合法建築物,如何申請?

其次如果符合上述危老重建,欲申請重建時,新建建築物的起造人應擬具「重建計畫」,取得「重建範圍」內「全體土地及合法建築物所有權人」之同意,向直轄市、縣(市)主管機關核准後,依建築法令規定申請「建築執照」。
申請時應提出:

  1. 申請書
  2. 符合「危老條例」所定合法建築物的證明文件或尚未完成重建之危險建築物證明文件
  3. 重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人名冊及同意書
  4. 重建計畫(註2)
  5. 其他經直轄市、縣(市)主管機關規定的文件(《都市危險及老舊建築物重建條例》第5項、該條例施行細則第4條)。

上述提出重建申請,對於重建計畫只擇取「審核機制」,只要符合規定即可核准,除須補正或駁回外,原則上主管機關應於申請日後「三十日」內完成;但情形特殊者,得延長一次,延長期間以「三十日」為限;此不同於都市更新對都市更新計畫須由「審議委員會」審議(註3)。

四、結語

由以上說明可知「危老重建」不同於「都市更新」,參與危老重建除應注意前述規定外,也應注意容積獎勵、容積移轉、租稅減免及政府相關之補助。如果與建商進行危老重建的「合建」,也應注意合建契約的訂定,切勿輕忽,俾保自身權益(本文作者為永然聯合法律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人)。

註1、對於「老舊建築物」非屬具有歷史、文化、藝術、紀念價值的合法建築物,經向地方主管機關文化局申請認定。
註2、「重建計畫」應載明(1)重建計畫範圍,(2)土地使用分區,(3)經依法登記開業建築所簽發之建築物配置及設計圖說,(4)申請容積獎勵項目及額度,(5)依《危險及老舊建築物重建條例》第6條第5項所定辦法應取得的證明文件及協議書,(6)其他經直轄市、縣(市)主管機關規定應載明的事項。
註3、林煌欽等著:危老及都市更新起簡單231問,頁232~233,2019年5月2版,讀享數位文化股份有限公司出版。

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