區分所有建物所有權人對於建物座落土地出售的法律須知!

區分所有建物所有權人對於建物座落土地出售的法律須知!

作者:李永然律師

《109-09-3903黎明會訊109年10-12月第82期》

案例:
甲、乙夫婦育有四位子女A、B、C、D,甲有一筆土地,甲在該土地上蓋了一棟四層樓公寓,甲分別將1~4層,分別登記其子女給A、B、C、D每人各一層。後來於民國80年間,甲因年紀大了,C、D比較不孝,甲就把土地各移轉二分之一持分於A、B名下;導致C、D只有區分所有建物「專有部分」的所有權,而無土地所有權。A現打算將其所有區分建物第一層及座落土地持分二分之一出售,試問只有建物,而無土地持分的C、D在法律上有何權利?


解析:
本案例涉及「區分所有建物」,其乃指數人區分一建築物而各專有其一部,就專有部分有單獨所有權,並就該建築物及其附屬物之「共同部分」共有的建築物(《民法》第799條第1項)。區分所有建物所有權人就其「專有部分」與其所屬之「共有部分」及其「基地」的權利,不得分離而為移轉或設定負擔(《民法》第799條第5項)。

本案例中,A要將其一樓專有部分及坐落土地持分二分之一出售,因為是在民國80年間父親甲讓A、B土地取得土地各二分之一,導致C、D只有三、四樓專有部分建物所有權,卻無土地持分。A雖可出售其建物及土地持分,但C、D依《民法物權編施行法》第8條之5第3項,可以主張自己是專有部分所有人無基地應有部分者,於按其專有部分面積比例計算「其基地之應有部分範圍」內,有依「相同條件」優先承買的權利。C或D的建物專有部分各有一層,對土地的應有部分,以擁有四分之一為宜。所以,如果A要出售時,C或D均可依《民法物權編施行法》第8條之5第3項享有「優先購買權」(註);惟此一優先購買權屬於「債權效力」的優先購買權。

A出售時,務必要注意上述「優先購買權」的規定,A應適用《民法物權編施行法》第8條之5第6項,即區分所有建築物之基地的所有權,出賣其基地時,應在該建築物的「公告處或其他相當處所」公告「五日」。優先購買權人C或D如果不在最後公告日起「十五日」內表示優先承買者,視為拋棄其優先承買權。

A除注意上述規定外,還應注意《土地登記規則》第97條第1項,即如果C或D均已放棄優先購買權者,應附具「出賣人的切結書」,或於「登記申請書」適當欄註明「優先購買權人確已放棄其優先購買權,如有不實,出賣人願負法律責任」字樣。
以上說明,供讀者參酌運用(本文作者為永然聯合法律事務所所長,永然兩岸法律事務中心創辦人)。

註、謝在全著:民法物權論(上),頁362,民國99年9月修訂五版,自刊本。

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