共有不動產進行裁判分割的法律須知

共有不動產進行裁判分割的法律須知

作者:李永然律師

《108-06-3747幸運雜誌108年9月號第112期第7頁》

一、共有不動產無法「協議分割」時,可以訴請法院「裁判分割」

不動產依其所有權的形態有「共有」與「單獨所有」之分,共有不動產所有權人如欲消滅共有關係,可以進行「協議分割」(《民法》第824條第1項);但如果協議不成時,則可以向法院訴請裁判分割。
不過進行裁判分割之前,須先審視有無限制分割的情形存在,即依《民法》第823條第1項規定:各共有人,除「法令」有規定外,得隨時請求分割共有物;但因「物之使用目的不能分割」或「契約訂有不分割的期限」(註1)情形時,就不得分割。
如果無上述限制的情形存在,想分割,卻無法成立「協議分割」時,因此不得已訴請法院裁判分割,究竟有那些應注意的法律規定?筆者願藉本文予以剖析。

二、裁判分割共有不動產屬於「固有必要共同訴訟」

首先共有人必須瞭解此種訴訟屬於「固有必要共同訴訟」;按「必要共同訴訟」又稱為「合一確定共同訴訟」,其又可分為「固有必要共同訴訟」與「類似必要共同訴訟」(註2)。共有不動產裁判分割屬於「固有必要共同訴訟」,因其訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定,且依法律規定必須數人一同起訴或一同被訴,當事人始為適格。例如:有一筆土地由甲、乙、丙、丁、戊五人共有,其中甲、乙要分割,丁、戊反對,戊沒意見。此時甲、乙提起訴訟即應自已擔任「原告」,至於反對的「丙、丁」或無意見的戊,均須列入「被告」。五人一同起訴或被訴,該起訴始符「當事人適格」。

三、法院裁判分割的方式

其次,法院依原告之起訴,進行裁判分割時,原告固可提出分割方法的主張,但法院於定分割方法時,並不受其拘束。按分割的方式計分以下八種(註3):

  1. 以原物分配於各共有人:依《民法》第824條第2項第1款規定:以原物分配於各共有人之方式的分配。
  2. 原物分配各共有人兼金錢補償:依《民法》第824條第3項規定:以原物為分配時,如共有人中有不能按其應有部分受分配者,得以「金錢補償」之。
  3. 原物分配部分共有人,其餘共有人以金錢補償:由於《民法》第824條第2項第1款但書規定:進行原物分配而無法使各共有人均受原物分配時,僅將原物分配於「部分共有人」,至於其他共有人則依《民法》第824條第3項規定,以「金錢補償」。
  4. 部分原物分配各共有人,部分原物變價分配各有人,並賦予「優先購買權」:依《民法》第824條第2項第2款後段規定:遇「原物分配顯有困難」時,得以「原物的一部分」分配於各有人,「他部分」共有物時,除買受人為「共有人」外,共有人有依「相同條件」優先承買的權利,有二人以上願優先承買者,則以「抽籤」定之(《民法》第824條第7項)。
  5. 將原物變價,並將所得價金分配各共有人,並賦予優先購買權:依《民法》第824條第2項第2款前段規定:以原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於部分共有人。又變賣的買受人除為「共有人」外,共有人享有「優先購買權」(《民法》第824條第7項)。
  6. 部分原物分配各共有人,部分原物仍維持共有:依《民法》第824條第4項規定:以原物為分配時,因共有人之利益或其他必要情形,得就「共有物的一部分」仍維持共有。例如:分割共有土地時,須保留通行的道路(註4)。
  7. 共有人相同的數宗土地得請求合併分割:《民法》第824條第5項規定:共有人相同的「數不動產」,除法令另有規定外,共有人得請求合併分割。此時不論共有人各筆不動產的應有部分相同,也不問土地是否相鄰,只須「共有人相同的數筆不動產」,就可「合併分割」。
  8. 共有人部分相同的相鄰數筆不動產,得經「多數決」請求合併分割:依《民法》第824條第6項規定:共有人部分相同的「相鄰」數不動產,各該不動產均具應有部分的共有人,經各不動產應有部分過半數共有人的同意,可以請求「合併分割」;但如法院仍認「合併分割」為不適當者,則仍要「分別分割」。

四、共有物裁判分割的效力

再者,法院裁判分割後,其效力如何?按「共有物分割之訴」學者通說認為是「形式的形成訴訟」,乃因法律未明定可供法院為「形成判決」的具體標準,許由法院以「職權」就性質上屬非訟事件的糾紛為適當斟酌判斷,經原告利用訴訟程序所提起的「形成訴訟」(註5)。該分割判決的效力,因屬於「形成判決」,於判決確定時即生分割效力,即不待登記即取得所有權,但非經「登記」不得處分其物權(《民法》第759條)。

五、結語

綜上所述,共有不動產進行法院訴訟的裁判分割,涉及相當多的法律規定,共有人應注意並瞭解相關的法律規定,方能確保自身的法律權益(本文作者為永然聯合法律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人)。

註1、約定不分割的期限,依《民法》第823條第2項規定,不得逾「五年」;逾「五年」者縮短為五年;但共有的不動產,其契約訂有「管理之約定」者,約定不分割的期限,則不得逾「三十年」;逾「三十年」者縮短為三十年。
註2、陳榮宗、林慶苗著:民事訴訟法,頁199~200,民國85年7月初版,三民書局發行。
註3、黃偉政、黃振國撰:民法物權編修正條文與共有土地分割之法令與實務,頁39~40,永然法律研究中心出版。
註4、黃偉政、黃振國撰:前揭講義,頁40。
註5、陳榮宗、林慶苗著:前揭書,頁287。

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