住宅房屋租賃契約辦理公證的好處與運用

住宅房屋租賃契約辦理公證的好處與運用

《110-06-3974幸運雜誌110年7月第134期》

永然聯合法律事務所李永然律師

一、住宅房屋租賃契約可以請公證人公證

    我國《公證法》第2條第1項規定:公證人因當事人或其他關係人的請求,就「法律行為」及其他關於「私權的事實」,有作成「公證書」或對於私文書予以「認證」的權限。「公證」是針對「法律行為」,而「認證」則是針對「私權的事實」,兩者不同。

    目前實務上公證事件的類別,如:租賃、買賣、借貸、委任、結婚、離婚、認領、收養、監護權事項、遺囑…等,其中以「租賃」契約的公證高居公證事件類型的第一位(註1)。

    有些房屋所有權人怕碰到不繳交房租、租賃期限屆滿不返還房屋、已遭終止租約拒不返還房屋…等之惡房客,索性就不出租房屋,其實這是因噎廢食的做法。住宅租賃契約辦理「公證」可以發揮對於惡房客的效果;另外對於承租人也有好處,筆者願藉本文予以頗析,俾供住宅租賃契約的出租人或承租人的運用。

二、住宅租賃契約辦理公證對於出租人的好處

    首先說明住宅租賃契約辦理公證對於出租人的好處,我國《公證法》第13條第1項第1款及第3款分別規定:當事人請求就「以給付金錢…為標的者」、「租用…建築物或其他工作物,是有期限並應於期限屆滿時交還者。…」由「公證人」(註2)做成的「公證書」,載明應逕受強制執行者,得依該「公證書」做為執行名義,去法院申請執行。

    所以《強制執行法》第4條第1項第4款規定:依《公證法》規定得為強制執行的公證書,可以做為強制執行的「執行名義」(註3);出租人聲請強制執行,應依《強制執行法》第6條第1項第4款規定提出「公證書」作為證明文件。

    如果住宅房屋租賃契約有由公證人公證,並載明可以逕付強制執行的相關事項,就可以在遇上不繳房租、不返還房屋的承租人時,直接拿「公證書」向管轄法院民事執行處聲請強制執行,而不必再另行提起「民事訴訟」,既省錢、省事又省時間。實務上,就房屋租賃契約、房屋轉租契約、租賃關係移轉契約、終止租賃契約…等,均有請求公證人公證的實例(註4)。

三、住宅租賃契約公證對於承租人的好處

    其次,如前所述,住宅租賃契約請求公證人對於出租人固然有好處,其實對於承租人也有好處。

    一般房屋承租人最怕房屋租賃期限未滿,房東在期限內出售房屋,如果符合《民法》第425條之法律要件的承租人可以提出「買賣不破租賃」,對抗房屋的買受人。

    《民法》第425條規定:「Ⅰ、出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。Ⅱ、前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」。前述「買賣不破租賃原則」於租期逾五年或不定期限的租賃契約,限定必須經「公證」,其目的在求其權利義務內容合法明確,且防免實務上常見的弊端,即債務人於受強制執行時,與第三人虛偽訂立長期或不訂期限的租賃契約,以妨礙債權人的強制執行(註5)。所以承租人的租賃契約遇有上述情形,且經公證人公證,就可以順利地依法行使「買賣不破租賃」的抗辯,並保有繼續使用租賃物的合法權利。所以,公證的租賃契約對於承租人確保其可以行使「買賣不破租賃」的抗辯權利,一旦房屋買受人買受並承受所有權後,依法使繼受出租人的地位(註6)。

四、住宅租賃契約如何請求公證?

    再者,如果出租人、承租人雙方均願將「住宅租賃契約」請求公證人公證,要如何處理?

  1、應向公證人提出請求:公證人包括「法院公證人」與「民間公證人」,依《公證法》第3條第1項規定:請求可以以「言詞」或「書面」,大多運用「書面」;又住宅租賃契約公證的請求可以由「代理人」為之(《公證法》第4條)。

  2、提出請求的公證請求書,應特別注意「請求公證的標的」、「請求公證的法律行為」、「約定應逕受強制執行的事項」…等。

  3、完成公證行為應取得「公證書」:《公證法》第80條規定:公證人作成「公證書」,應記載其所聽取的陳述與所見的狀況,及其他實際體驗的方法與結果。出租人、承租人完成「公證」,應取得「公證書」,公證書的應記載事項可參見《公證法》第81條,但最重要的不外「公證的本旨」與「應逕受強制執行之約定的要旨」。

五、結語

    綜上所述,住宅租賃契約不論是「出租人」或「承租人」運用「公證人」辦理公證並約定「應逕受強制執行的事項」,這樣才符合「預防法學」的精神!

註1、鄭雲鵬撰:「我國公證業務之現況與展望–以日本公證業務之發展為借鏡」乙文,載公證法學第七期,頁39,2011年3月,中華民國公證學會出版。

註2、我國《公證法》規定公證人有「法院公證人」及「民間公證人」,民間公證人由司法院依《公證法》遴任。

註3、「執行名義」乃指債權人取得一定的公文書,證明其私權存在及其範圍,並有執行力,始得據以聲請執行機關實施強制執行,該「公文書」即為執行名義。陳計男著:強制執行,頁77,2002年8月初版第1刷,自刊本。

註4、鄭雲鵬著:公證實務DIY,頁158~178,民國90年8月初版,永然文化出版公司出版。

註5、劉春堂著:民法債編各論(上),頁311,民國103年10月初版第6刷,自刊本。

註6、胡天賜撰:「民法第四百二十五條第二項關於強制公證制度之探討」乙文,載公證法學創刊號,頁53,2004年5月出刊。

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