住宅房屋出租的房東,對「代管業」與「包租業」的分辨!

住宅房屋出租的房東,對「代管業」與「包租業」的分辨!

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《純青—美好人生2021年3月第69期》

永然聯合法律事務所 李永然律師

一、出租住宅房屋的房東可利用「租賃住宅服務業」

  國內有些人擁有數間住宅房屋,除了一間或兩間自住外,可以將之出租,藉以收取「租金」;並且可以避免房屋因閒置而容易造成損害。

  而將房屋出租的房東,有些人在國外,有些則因自己事務煩忙,不克自行處理;此時可以運用「租賃住宅服務業」提供服務。

  我國自民國107年6月27日起已施行《租賃住宅市場發展及管理條例》,該條例是為發展「租賃住宅服務業」而設;在此所稱的「租賃住宅」指以出供居住使用的建物;而「租賃住宅服務業」則是指「租賃住宅代管業」及「租賃住宅包租業」;簡單將此二行業分述如下:

  1、租賃住宅代管業:乃指受出租人的「委託」,經營租賃住宅管理業務的公司。

  2、租賃住宅包租業:乃指承租租賃住宅並「轉租」(註1),及經營該租賃住宅管理業務的公司(參見《租賃住宅市場發展及管理條例》第3條)。

  由此可知,「租賃住宅代管業」與「租賃住宅包租業」二者不同,住宅房屋所有權人如想運用「租賃住宅服務業」時,則應分辨「代管業」及「包租業」的不同,筆者擬藉本文予以剖析其不同其相關法律定。

二、不論是「代管業」或「包租業」均應辦理「租賃住宅服務業」登記

  首先房東欲將自己房屋委託代管或出租包租業者承租,均應尋覓有「合法登記的業者」。目前該行業是採「許可制」,即經營代管或包租的租賃住宅服務,均應向直轄市、縣市主管機關申請「許可」,並於「許可後」三個月內辦妥公司登記;且應於完成公司登記後「六個月」內繳存「營業保證金」(《租賃住宅市場發展及管理條例》第19條)。

  經營「代管」或「包租」的「租賃住宅服務業者」除須符合上述規定外,並應僱用具備「租賃住宅管理人員資格者」(註2)從事「代管業務」及「包租業者」;且應置專任租賃住宅管理人員至少一人;其分設「營業處所」者,每一「營業處所」,應置「專任租賃住宅管理人員」至少一人(參見《租賃住宅市場發展及管理條例》第25條)。

三、房東委託代管業提供服務應注意的事項

  其次,房東如果是委託代管業者,提供服務,房東與業者間屬於「委任契約」的法律關係;應與代管業者簽訂「委託管理租賃住宅契約書」,且應要求租賃住宅管理人員在「j屋況與附屬設備點交證明文件k租金、押金及相關收據l退還租金、押金證明」簽章。

  而且簽訂「委託管理租賃住宅契約書」時,應注意內政部於108年9月5日公告之《租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得記載事項》的相關規定。「應記載事項」包括(1)契約審閱期間,(2)委託管理標的,(3)委託管理期間,(4)報酬約定及給付,(5)委託管理項目,(6)違反使用限制的處理,(7)修繕的處理,(8)委託人的義務與責任,(9)受託人的義務與責任,(10)租賃住宅返還的處理,(11)委託人提前終止契約,(12) 受託人提前終止契約,(13)履行本契約的通知,(14)契約及相關附件效力,(15)當事人及相關人基本資料。

四、房東委託包租業提供服務應注意的事項

  再者,談到房東如果是將住宅房東出租「包租業者,進行包租,其即包租業者間屬於「租賃關係」,應與包租業者簽訂「租賃契約」,並應要求租賃住宅管理人員在「(1)住柴租賃標的現況確認書,(2)屋況與附屬設備點交證明文件,(3)租金、押金及相關費用收據,(4)退還租金、押金證明」上簽章。

  而且簽訂「住宅包租契約」時,應注意內政部《住宅包租契約應約定及不得約定事項》,該規定已自民國108年6月1日起生效,其「應約定事項」包括(1)租賃標的,(2)租賃期間,(3)租金約定及支付,(4)押金約定及返還,(5)租賃期間相關費用的支付,(6)稅費負擔的約定,(7)使用租賃住宅的限制,(8)修繕,(9)室內裝修,(10)出租人的義務及責任,(11)包租業的義務及責任,(12)租賃住宅部分滅失,(13)提前終止租約的約定,(14)租賃住宅的返還,(15)租賃住宅所有權的讓與,(16)出租人提前終止租約,(17)包租業提前終止租約,(18)出租人提前終止租約的處理,(19)遺留物的處理,(20)履行本契約的通知,(21)其他約定,(22)契約及其相關附件效力,(23)當事人及相關人員基本資料。

五、結語

  由以上說明可知住宅房屋所有人如欲將其自己不使用的住宅房屋出租,可以委託「租賃住宅服務業」進行「代管」或「包租」。而所有權人應分辨自己是請業者「代管」或「包租」;因者二者法律上有所不同,而簽定「契約」尤應注意,切勿草率為之(本文作者為永然聯合法律事務所所長,永然兩岸法律事務中心創辦人)。

註1、「轉租」乃指承租租賃住宅,以其全部或一部與他人居住使用,他人支付租金的租賃行為(參見《租賃住宅市場發展及管理條例》第3條第9款)。

註2、「租賃住宅管理人員」須經參加全國聯合會舉辦租賃住宅管理人員資格訓練並測驗及格者,於取得「合格證明」之日起「一年」內完成登錄,即可領得「租賃住宅管理人員證書」,進而即可充任租賃住宅管理人員(參見《租賃住宅市場發展及管理條例》第26條)。

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