不動產買賣時,須注意優先購買權!

不動產買賣時,須注意優先購買權!

作者:李永然律師

《109-09-3898幸運雜誌109年10月第125期第7頁》

一、不動產買賣須注意優先購買權

不動產包括「土地」及「定著物」(《民法》第66條第1項);在不動產的買賣不論是「土地」或「建築改良物」均需注意是否有優先購買權存在。
優先購買權有其種類的不同,且於不同的「法律」中也有相關規定,筆者願藉本文予以剖析。

二、優先購買權的意義及種類

首先談到優先購買權的意義,其乃法律基於一定之目的,做了「優先購買權」的規定,即「第三人」就出賣人出賣某物予買受人時,可以依「同一條件」優先於「原買受人」而買受;且於有優先購買權之「第三人」行使該權力後,「出賣人」與「第三人」間就該物有依原出售之「同一條件」成立買賣契約(註1)。
至於優先購買權的種類,可做以下分類:

  1. 約定優先購買權與法定優先購買權:依其權利發生係因當事人間「約定」或「法律」規定之不同而區分,前者稱之為「約定優先購買權」,後者則為「法定優先購買權」。「法定優先購買權」如《土地法》第34條之1第4項規定:共有人出賣其「應有部分」時,他共有人得以「同一價格」共同或單獨優先承購。
  2. 債權效力優先購買權與物權效力優先購買權:依優先購買權是否具否對抗「第三人」效力予以區分,如有對抗效力,即屬「物權效力優先購買權」,例如《民法》第426條之2第3項的優先購買權具有「物權效力」,其規定:「出賣人本以書面通知優先購買權人而為所有權之移轉登記者,不得對抗優先購買權人」。如無對抗效力的規定,則僅具「債權效力」的優先購買權。就以《土地法》第34條之1土地共有人出售其「應有部分」,其他共有人雖享有優先買權,然僅具「債權效力」。

三、常見的法定優先購買權

其次,談到常見的法定優先購買權。如前所述,「法定優先購買權」係基於「法律」規定而發生,如:《民法》、《民法物權編施行法》、《土地法》、《耕地:三七五減租條例》、《農地重劃條例》、《文化資產保存法》等。
上開法律中所規定的優先購買權,法律賦予特定人享有優先購買權主要基於下述關係:
(一)、基於共有關係:

  1. 《民法》第824條第7項規定:變賣共有物時,除買受人為共有人外,其他共有人有依「相同條件」優先購買的權利,有二人以上願優先承買時,則以「抽籤」定之。
  2. 《土地法》第34條之1規定:土地或建築改良物共有人人數達到法定比例處分共有物全部,其他不同意出售的共有人有優先購買權(第1項);共有人出賣其「應有部分」時,其他共有人得以「同一價格」共同或單獨優先承購(第4項)。

(二)、基於租賃、地上權等關係:

  1. 《民法》第426條之2第1項:租用基地建築房屋,出租人出售基地時,承租人有依「同樣條件」優先購買的權利;承租人出賣房屋時,基地所有人有依「同樣條件」優先購買的權利。
  2. 《土地法》第104條第1項:基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依「同樣條件」優先購買的權利;房屋出賣時,基地所有權人有依「同樣條件」優先購買的權利。
  3. 《土地法》第107條第1項:出賣人出賣或出典耕地時,承租人有依「同樣條件」優先承買或承典的權利。
  4. 《耕地三七五減租條例》第15條第1項:耕地出賣或出典時,承租人有優先承受的權利,出租人應將出賣或出典的條件,以「書面」通知承租人,承租人再「十五日」內未以「書面」表示承受,即視為放棄。
  5. 《農地重劃條例》第5條規定:重劃區內「耕地」出售時,出租耕地的承租人有優先購買權。

(三)、基於其他關係:
另外《文化資產保存法》第32條規定:古蹟、歷史建築、紀念建築及其所定著「土地」所有權移轉前,應事先通知主管機關,其屬「私有」者,除「繼承」者外,「主管機關」有依「同樣條件」優先購買的權利。
四、不動產登記機關對不動產優先購買權的審查
再者,進行不動產買賣,所有權移轉須至登記機關辦理所有權移轉登記,買賣之不動產如有「法定優先購買權」時,登記機關即應審查(註2),依《土地登記規則》第97條規定,即:

  1. 申請土地權利移轉登記時,依《民法物權編施行法》第8條之5第3項、第5項、《土地法》第34條之1第4項、《農地重劃條例》第5條第2款、第3款或《文化資產保存法》第32條規定的優先購買權;已放棄優先購買權者,應附具「出賣人的切結書」,或於「登記申請書」適當記明「優先購買權人確已放棄優先購買權,如有不實,出賣人願負法律責任」字樣。
  2. 申請土地權利移轉登記時,依《民法》第426條之2、第919條、《土地法》第104條、第107條、《耕地三七五減租》第15條或《農地重劃條例》第5條第1款規定,優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者,申請人應檢附「優先購買權人放棄優先購買權之證明文件,或出賣人已通知優先購買權人的證件並切結「優先購買權人接出賣通知後逾期不表示優先購買,如有不實,願負法律責任」字樣。

五、結語

由以上說明可知出賣或買受不動產,如涉及「優先購買權」時,應謹慎查明並按規定處理,俾免生無謂之爭議,並順利完成不動產所有權移轉登記。

註1、吳光陸撰:優先承買(購)權之實務問題(上),載全國律師雜誌108年11月號頁54。
註2、黃健彰著:不動產優先購買權總論,頁169,2018年9月初版第1刷,元照出版有限公司出版。

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