「新型冠狀病毒肺炎」可否作為終止租賃契約或調整契約義務之事由?

「新型冠狀病毒肺炎」可否作為終止租賃契約或調整契約義務之事由?

《111-09-4120中華水電冷凍空調111年9月第189期》《契約的訂定與運用(32)》

永然聯合法律事務所 李永然律師、劉和鑫律師

案例:

    A公司向B冷凍空調公司承租其所有的土地廠房,並簽有「不動產租賃契約」。嗣後,於新型冠狀病毒肺炎(下稱新冠肺炎)肆虐期間,多有A公司廠房的員工確診後被隔離,使A公司承租廠房的生產量能不足,並造成A公司嚴重虧損。此時,A公司能否向B冷凍空調公司主張因遇有「不可抗力」的情事,而向B冷凍空調公司要求提前終止不動產租賃契約或調降租金?

解析:

  • 於遇到上述情況時,A公司須先從「不動產租賃契約」中確認雙方是否有訂定「不可抗力條款」?是否有構成「不可抗力條款」適用之情形?
  • 首先,所謂「不可抗力條款」的一般約定方法,會以契約雙方於履約期間,遇到締約時無法預期且不可歸責於任一方之特定情形,如:天災、地變、戰爭、瘟疫、政府法令變更等類此之事由。於此情況下,契約之任一方得主張主張調整其契約義務,抑或是終止或解除契約。
  • 由上可知,一般性的「不可抗力條款」之適用條件上,最低限度上,需符合以下要件:
    • 所遇到的「不可抗力事由」並不是契約雙方當事人於簽約前所可以預期。
    • 主張調整契約義務或是終止、解除契約的一方,需證明契約義務的不能履行或是履行受到妨礙,並不是因可歸責於自己的事由所致,而是單純受「不可抗力事由」所影響。
    • 就個別契約審視不可抗力條款的約定內容是否訂有其他特殊要件。
  • 是以,若A公司與冷凍空調公司間簽立的「不動產租賃契約」中,確實有約定「不可抗力條款」,即可依上述審查流程確認是否得主張提前終止租賃契約或調降租金。
  • 若契約中並沒有約定不可抗力條款,則A公司須審查是否可依《民法》第227條之2第1項的「情事變更原則」,調降其租金:
  • 依《民法》第227條之2第1項規定「契約成立後,情事變更,非當時所得預料,而依其原有效果顯失公平者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」
  • 由上述規定可知,若契約之一方想要主張「情事變更原則」的適用,需符合以下要件(註):
    • 因不可歸責於當事人之事由,致發生非當時所得預料的劇變。
    • 所發生的劇變,綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷,已超過依契約原有效果足以承受的風險範圍。
  • 參以臺灣臺北簡易庭 109 年度北簡字第 10275 號民事判決「……至多僅能證明系爭租約,於原告承租系爭不動產之109年4月1日起至同年9月30日,客觀發生了非契約當時所得預見的疫情及有相關的政府防疫措施,併產生了營收短收的情形。然事業營收短收的原因眾多,且會伴隨事業的市場狀況及消費習慣等而有所改變,短期間的短收,並無法當然認定已『超過契約原有效果足以承受的風險範圍』,原告所主張的營收減少,本為長租型承租人承租房屋經營商業所應承擔的各項風險之一……」
  • 另可參臺灣臺北地方法院 109 年度重訴字第 603 號民事判決有認:「況原告以系爭建物經營旅宿業,於簽立系爭契約前即應仔細評估給付租金之經濟效益,且對旅宿業消費市場長期發展當就各項風險、利潤、成本均列入考量並妥為預測,且原告經營旅宿業之營收實應取決於經營策略、管理規劃、服務品質及態度等多重因素之影響,租金支出既係原告營業成本,原告自應妥適評估並承受經營風險,縱因市場變化超越評估範圍,亦屬商業經營損益自負之範疇,倘應允原告得於締約後片面要求被告調降租金,實無異強制被告分擔原告之營運風險,殊非事理之平。⒎綜上所述,新冠肺炎疫情雖為兩造訂約時,非所得預料,然原告並未能證明依原有效果顯失公平,則其援引民法第227條之2第1項規定系爭契約約定應給付租金應予減少,自無可採。」。
  • 綜上可知,依目前法院的見解多認為是否已超過契約原有效果足以承受的風險範圍要件上,須在衡平出租人與承租人於新冠疫情影響下,新冠疫情所造成的影響尚未超過依契約原有效果,承租人所足以承受的風險範圍,認定承租人不得僅以新冠疫情為由主張減少租金。

    綜合上述說明,建議公司於簽訂各類契約前,可先與律師討論關於「不可抗力條款」的訂定方法並請其協助撰擬「協議約款」,若遇有上述因新冠疫情而需終止、解除契約或調整契約義務之情況,也可諮詢律師是否有達到「情事變更」的情況,俾正確評估公司所得做成的主張內容,避免雙方間產生無謂的訟爭。

註:最高法院104年度台上字第2413號判決意旨參照。

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