從法律觀點談土地共有人面對優先購買權的行使及相關的常見爭議

從法律觀點談土地共有人面對優先購買權的行使及相關的常見爭議

《111-03-4061投資情報111年3月第243期》

李永然律師、王仁炫律師

    在土地的行情看漲時,往往會有開發業者想要透過整合共有土地的所有權,方便日後做整筆土地的規劃開發或銷售,而「共有土地」的開發,經常會在開發過程中產生法律糾紛,當中,最常見的則是來自於有些土地共有人運用多數決,企圖對全部共有土地進行處分,而少數持分共有人該如何行使「優先購買權」?或如何確保權益?為了便於讀者瞭解,特將法律實務經驗,藉「案例解析」的方式進行探討。

  • 首先,共有土地的出售,多數共有人得利用「多數決」的方式處分土地,但需注意少數共有人依法享有「法定優先購買權」(註1):
  • 案例:小李與其他地主共有座落於台北市中正區的A、B兩筆土地,面積分別為200及300平方公尺,兩筆土地的共有人相同,都是同樣的9位地主,持分所有權都是9分之1,今小李等6位地主協議將A、B兩筆土地全部以一個價格出售給建商,然而尚有其他老張等3位地主不肯出售,請問小李該如何處理?
  • 解析:若小李及老張等9位土地共有人協商不成,難以達成圓滿出售的目的,小李等6位土地共有人如果持分合計過半,則得利用《土地法》第34條之1的第1項規定以「共有人數(地主人數)過半及應有部分過半」的方式,跟建商訂定「土地買賣契約」,將A、B兩筆土地全部出售給建商,但小李等6位地主依法需通知老張等3位地主是否依照上述「土地買賣契約」的同一條件,行使同法第4項規定的其他共有人(地主)的「優先購買權」,若老張等3位土地共有人有意購買A土地,則需在收到通知的「15天」內行使優先承買;否則,依法視為老張等3位地主放棄「優先購買權」的行使。
  • 少數持分土地共有人行使「優先購買權」,需要以「同樣買賣條件」承買土地(註2):
  • 依據上述案例,若老張等3位地主要行使對A、B兩筆土地的「優先購買權」,因兩筆土地是以一個價格合併出售,依照法院實務見解是「單一交易客體」,故老張等3位地主不得主張僅購買A或B其中一筆土地,而需以上述「土地買賣契約」的同一條件,一併購買A、B兩筆土地。
  • 另外,依據法院實務見解,因少數共有人即老張等3位地主擬購買A、B兩筆土地,需以「同樣買賣條件」行使對A、B兩筆土地的「優先購買權」,包括:價金、付款方式,及其他條件等。
  • 特殊案例解析-若多數土地持分共有人為規避少數土地持分共有人的「優先購買權」,事先製造「新的共有人」為土地的買方,此時少數土地持分共有人應如何主張權利?
  • 依照最高法院判例見解(註3),因《土地法》第34條之1的「優先購買權」規定,用意是「簡化共有關係」,若共有土地的所有權人間互相買賣持分時,其他地主就不能主張「優先購買權」,所以,實務上會有少數不肖開發商利用「假贈與、真買賣」的方式,做共有土地的整合開發。
  • 所謂「假贈與、真買賣」即是少數不肖開發商用來規避《土地法》第34條之1的「優先購買權」的手段,因為上述規定僅有規範「買賣」而沒有規範「贈與」的行為,所以實務上有少數不肖開發商會請出售共有土地的共有人,先「贈與」土地持分的一小部分(可能是持分的百分之一或千分之一),等到開發商取得土地極少部分的所有權持分,從「第三人」也變成「土地共有人」後,再進行買賣,就可以規避其他共有人行使優先購買權。
  •  在這種情況,其他共有土地的地主,如何救濟?原則上可運用下述方式:
  • 因不肖開發商與贈與土地持分的地主間,並無「贈與」的真意,而是單為履行「買賣契約」故通謀虛偽的贈與行為,其他共有土地的地主,可以依《民法》第87條規定,主張贈與行為是「通謀虛偽意思表示」,所以「贈與無效」,進而主張其他地主的「優先購買權」仍然存在。
  • 若因上述虛偽的「贈與行為」導致其他土地共有人的「優先購買權」遭受侵害,其他共有人可依法向不肖開發商及通謀的地主,主張「損害賠償」。
  • 因不肖開發商與通謀的地主,實際上沒有「贈與」土地的真意,卻造成地政機關錯誤在土地登記資料上,記載土地的「移轉原因」為「贈與」,構成《刑法》第214條的「使公務員登載不實」犯罪,權利受侵害的地主可以依法向地方檢察署提出「刑事告訴」。
  • 結語

土地為現代人投資與對抗通貨澎脹的常見標的,實務上不乏有開發商收購共有土地持分後,藉以進場做整筆基地的整合開發,土地共有人應該了解共有土地買賣的常見法律爭議,避免權利遭受侵害,且應委託專業律師、地政士,俾利合法做土地的買賣,避免後續衍生各式各樣複雜的法律問題及民、刑事訴訟(本文作者均為永然聯合法律事務所執業律師)!

註1:

《土地法》第34之1條

第1項:共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。

第4項:共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

《土地法第三十四條之一執行要點》

第 8 點:本法條第二項「事先」、「書面通知」或「公告」之方式及內容,依下列之規定:

(一)部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔行為之前,應先行通知他共有人。

(二)書面通知應視實際情形,以一般之通知書或郵局存證信函為之。

第11點:本法條所定優先購買權,依下列規定辦理:

(一)他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者,其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者,以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。

註2:

最高法院107年度台上字第2434號民事判決意旨參照。

最高法院106年度台上字第1263號民事判決意旨參照。

註3:

最高法院72年度台抗字第94號民事裁定意旨參照。

文章標籤

error: Content is protected !!
回到頂端